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一、公有住房出售(出租)政策?1.如何界定房改成本价购买公有住房的适用范围?依据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》(厅字〔1999〕10号),按房改成本价购房的职工需同时满足以下条件:⑴所购住房是在1998年底前已开工的单位自建住房,或已交纳购房预定金购买的商品住房,并于1999年底前竣工且投入分配使用的;⑵购房职工是1998年12月31日(含)前参加工作,无房或住房未达标,且具有北京市城镇常住户口;⑶职工与拟购住房在1999年底前已建立承租关系。?2.怎样计算以房改成本价购买公有住房的房价?依据《关于1994年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》(京房改办字〔94〕第054号),成本价购房的计算公式为: [(成本价—标准价高限×年工龄折扣率×夫妇工龄之和)×(1+调节因素之和)×(本套楼房建筑面积+阳台面积×系数)+装修设备价]×(1-已竣工年限×2%)—负担价×现住房折扣率×(本套楼房建筑面积+阳台面积×系数)。其中,2000年前职工购买现住房,售房单位可给予现住房折扣。每建筑平方米现住房折扣额为负担价乘以现住房折扣率。2000年后取消现住房折扣。在计算过程中还涉及到的主要文件依据分别是:《关于2003年向职工出售公有住房的价格及政策的通知》((2003)京房改办字第020号);《关于2001年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》(京国土房管方字〔2000〕696号);以及《关于调整出售公有住宅楼房调节系数的指导意见》(京国土房管方字〔2000〕第302号)。?3.以房改成本价购买公有住房时,如何进行超标处理?依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》(国管房改字〔2000〕36号),职工购买现承租的公有住房,其住房面积标准之内的部分,按当年规定的出售公有住宅楼房的价格和优惠政策购买。职工购买现住房超标,能分割退回的,要分割退回;不能分割退回的,可上浮一个职级,作为住房控制面积标准,本职级与上一个职级住房面积标准之差的部分,按当年房改成本价购买,可享受住房折旧政策优惠,不享受工龄折扣、现住房折扣、西藏内调人员和教师购房等政策优惠。超过住房控制面积标准而确实难以分割退回的,每建筑平方米按4000元计价;实际价值低于4000元的,按实际价值确定房价,但不得低于当年房改成本价。?4.进行超标处理时,对超过控制面积标准的部分如何确定实际价值?依据《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》(国管房改字〔2000〕130号),对超过控制面积标准部分的实际价值确定有两种方法:一是采取折扣的方法。当地地段经济适用住房价为每建筑平方米4000元的,竣工年限5年(含)以下的公有住宅楼房,按4000元计价。竣工年限5年以上的公有住宅楼房,从第6年开始,在4000元的基础上进行折扣,每年每建筑平方米折扣50元,折扣年限最长不超过30年;当地地段经济适用住房价每建筑平方米低于4000元的,在当地经济适用住房价格基础上按上述规定的方法和相应的折扣率(1.25%)进行折扣,但不得低于该地段当年的房改成本价。二是采取评估的方法。评估按经济适用住房价格,评估后的价格不再进行年限折扣。?5.承租、购买公有住房超标的职工家庭,其住房面积标准如何认定?职级较低一方的职务或技术等级晋升后是否发放级差补贴?依据《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》(国管房改字〔2000〕130号),职工及其配偶承租、购买公有住房超标的,按夫妇双方职级较高一方的住房面积标准处理。职级较低的一方职务或技术等级晋升后,其购房补贴建筑面积标准小于超标处理后的核定面积的,不计发级差补贴。?6.如何对承租或购买一套以上住房面积超标的职工进行超标处理?依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》(国管房改字〔2000〕36号)和《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》(国管房改字〔2000〕130号),职工承租或购买一套以上住房面积超标的,分以下两种情况进行处理:一是职工承租或购买一套以上住房同属一个产权单位的情况。如果两套住房都是购买的,由该单位依照有关规定对其中一套住房进行超标处理;如果一套住房承租,一套住房购买,只对承租的住房进行超标处理。二是职工承租或购买一套以上住房分属不同产权单位的情况。如果两套住房都是购买的,由其中建筑面积较大一套住房的产权单位处理超标事宜;如果一套住房承租,一套住房购买,由承租住房的产权单位处理超标事宜。?7.申请购买一套以上公有住房合并计算后面积超标,且产权分属不同单位,若面积较大的一套系北京市产权,面积较小的一套系中央国家机关产权,如何对其进行超标处理?依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》(国管房管字〔2000〕36号),职工及其
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