2015年10月鹽城金鹰国际商业项目策划案.pptVIP

三、价格策略 试水期公布“统一均价2万/平方米左右”与市场价持平，开盘时将实际销售均价价格在18000元/平米公开，且此期间无任何折扣，在市场上制造价值洼地，刺激购买，形成轰动性抢购风潮，完成30%销量即封口。 价格“低开高走低收”，形成持续上涨，快速收盘的趋势； 推出特惠单位，吸引眼珠，制造诱惑力； 格局规划调整建议 由于项目一层与平面与二层基本一致，对项目的格局划分的调整建议仅以一层平面示意. 1、交通组织调整建议：为了有效促进内部商街的销售及客流的进入，建议舍去小部本分商业面积，在原有内外街的隔断处增设购物通道，宽度不小于2.4米； 2、内部格局局部调整建议：所有内外街均开设内外或前后双入口 ，一来极大地促进客流的进入性，真正做到内外街联动经营，从而规避、降低项目内街销售的弊端，实现快速销售。 四、推售策略—— 增加的购物通道.宽度不小于2.4米 增加内外商铺入口尽量规避门对门 预计损失面积两层合计约：2000平米，但可在销售价格中弥补 调整示意 四、推售策略 销售阶段排期 首次放量 二次放量 蓄水期 1月 12月 4月 2011年2月 10年11月 销售节点 强销期 销售任务 试水期 营销排期 3月 5月 价格试算 持续期 6月 7月 8月 集团客户认购 4-18开盘 强效蓄水期 9月 10月 11月 12月 1月 强销期 清盘期 9-8开盘 销售率： 30% 销售率：30% 总体量：60% 总体量：40% 销售率：20% 销售率：10% 2月 2月18日售楼 处对外迎客 10年11月-11年2月准备临时接待处并申请安装固定的销售电话，做好来电来客先期登记准备；数据要求详实； 预计销售完成90%，回款60% 首期开盘关键因素 1、时间节点 最佳取证时间：2011年3月20日-2011年3月31日前取得预售许可证 最佳开盘时间：2011年4月8日-2011年4月10日 最佳销售周期：2011年4月8日-2011年5月31日 2、 客户积累目标：A累客户积累达到2500组 3、销售目标： 销售周期： 13个月（自2010年11月——2011年12月）含试水期及蓄水期 商业可售总建筑面积：31458平米 预期销售面积：28305平米 预期完成总市值：6.77亿元，回款：4亿元 竞 争 楼 盘 一 览 做一张分布图 简析： （1）老牌商业地产开发经营商，品牌实力强，全国连锁资金雄厚，操盘经营丰富；宝龙坚持持有大部分物业统一经营管理，确保旺场经营和物业增值；多方盈利； （2）拥有强而有号召力的战略合作伙伴，为招商经营打下坚实的基础； （3）N+1的经营模式（即购物中心＋商业街、住宅、酒店多元化业态），致力于打造满足人们“一站式、全天候、全龄层”消费方式超大体量城市综合体，将购物、酒店、商务、居住、餐饮、文化娱乐融入一城；这种模式能够保证低成本、高回报及良好的现金流，实现低风险的良性运作，同时提供多元化收入来源，确保宝龙能够很好地规避房地产行业政策变化所带来的风险。 （4）专业化的团队是宝龙项目运作成功的杀手锏； 三、竞品项目简析—宝龙城市广场（城市商业综合体） 位置：青年路以南、迎宾路以西 面积：20万平方米（商业部分） 项目概况： 总建筑面积48.88万平方米，总投资25亿。包括了15万平米高档住宅区,5万平方米特色商业街，6.5万平方米国际公寓,1.5万平方米四星级商务酒店,15万平方米国际化大型购物中心(包括国际连锁超市、五星级国际影城、知名百货等), 康城百货、KFC、时代华纳等多家世界500强企业结为战略合作联盟。 客群定位：全客群 战略合作：沃尔玛、家乐福、韩国乐天、金鹰百货、 三、竞品项目简析—紫薇国际广场（专业市场） 位置：市政府东侧 面积：5.5万平方米（商业部分） 项目概况： 预计其一期将于今年初推出，主要是打造苏北最大的IT MALL，由电脑市场、通讯市场、电子市场等组成，囊括通讯、数码、电脑配件、电子电器各类产品，集展示、贸易、物流、仓储、办公为一体。 该广场还将建设LIP国际影院、儿童主题乐园、国际精品走廊、顶级娱乐城堡、地中海美食广场等； 简析： （1）上海瑞尔集团旗下全资子公司，专业从事房地产开发，住宅开发经验丰富，资金实力相对雄厚； 统一招商、统一经营，引进世界500强的企业，与中国电子商会、上海电子商城等实力企业强强联手； 销售策略上，首付3万即可入住； （2）紫薇国际广场是其开发的第一个商业项目，特色定位走差异化经营是其规避市场风险的手段； （3）非持有型商业，以产权式商铺销售为主要资金回笼渠道，项目运作存在较大的不确定因素，产权式销售的商业模式加大项目的运营风