《我国保障性住房强制性配建制度之探讨.docVIP

我国保障性住房强制性配建制度的立法分析 赵一洋（1101020300） 摘要：住房保障体系完善的根源在于充足的保障性住房房源。当前，我国保障性住房供给面临无动力无效率低品质的局面，这与保障性住房供给模式密切相关。强制性配建模式是当前解决困境的有效办法。其关乎政府权力与市场主体的财产权，因此需要法律给以良好的权力制约和利益平衡。立法的高成本使制度的价值分析尤为重要，制度只有具备较强优势时才适宜立法。 关键词：集中供给 强制性配建 住房保障 近些年来，随着改革开放日益深化，民生问题成为我国中央地方政府着重强调的的关键问题。民生无外乎衣食住行，其中问题最多、难度最大、任务最艰巨的当属住房问题。随着土地价格的节节攀升，房价在过去五年中走上了快车道。可喜的是，越来越多的中国人通过自身努力可以享受到前所未有的高品质的商品性住房及其相关服务。然而，从社会整体层面来讲，高速市场化必然导致公民间贫富差距日益增大，而商品房价格又居高不下，越来越多的阶层很难有能力去购买商品性住房服务。“大避天下寒士尽欢颜”是现代政府不可推卸的责任，因此，近年来，中央地方政府十分重视住房保障问题，大力推进保障性住房的高效供给与公平分配等工作。笔者认为，其中最重要的还是保障性住房供给问题，原因在于公共物品的供给效率决定它的公平分配，当公共物品的供给数量不足的时候，保证公平分配只能是奢望。令人失望的是，我们法律人在关注住房保障问题时，习惯性地总是在强调分配正义，致力于构建公正的分配法律制度，往往忽视了保障性住房供给中的法律的积极的制度作用。笔者认为，保障性住房供给模式的选择是住房保障制度的根本，它决定了保障性住房这种公共产品的供给效率和质量品质。民众对我国的住房保障制度最大的抱怨就是保障性住房供给严重不足，不能给中低收入者提供稳定的现实的预期。供给无效率的原因在何处呢？在笔者看来，我们的选择保障性住房建设模式可能存在重大误区。由此笔者认为，在某种意义上说，保障性住房模式的选择中蕴含着更大的正义问题。因此，作为法律人必须关注这一问题，并且能够为某一理性选择提供充分的理由。 一、我国保障性住房供给模式的变迁与特点 对世界各国保障性住房供给方式的总结后发现，保障性住房供给模式有两大选择，一种是集中供给模式，一种是强制性配建供给模式。集中供给模式是以我国第一批住房保障项目为代表的，最典型的就是北京市天通苑社区。2011年以来，越来越越多的城市开始探索和实践强制性配建模式，并出台了一系列相关法律法规。从我国住房保障实践来看，我国保障性住房供给模式从过去的单一的集中供给模式过度到集中供给与配建供给相结合的模式。到底哪一种模式更适合中国的现实需要呢？解决这一问题的基础在于我们必须了解这两种模式的特点。 （一）集中供给模式的问题 为解决中低收入居民住房问题，我国多数城市加大了保障性住房投资力度，且多以集中建设为主，如《2008-2010 年南京市住房保障规划》计划新建经济适用房 600 万平方米，廉租房 3000 套 15万平方米，北京的天通苑、回龙观、望京等均是人口超过 10 万的大规模经济适用房社区。集中建设的保障性住房解决了很多中低收入家庭的住房困难问题，但贫困居民过分集中也产生了诸多社会、经济问题。这些问题主要体现在一下几个方面： 用地供应不可持续且日益偏远 建设用地的合理配置是加快保障性住房建设，加强城市住房保障工作的前提和关键环节，但集中建设的可持续性遇到严重挑战。一方面目前随着城市的发展，城市土地资源日趋紧缺，各城市老城区目前已基本无可集中建设的地块，而保障性住房用地的空间也越来越小。另一方面由于经济适用住房和廉租住房用地一般为无偿或有偿划拨，难以体现土地价值及潜力，因此项目选址向偏远发展，导致大批在建项目位置较偏，分布在绕城公路以外区域。随着城市的扩展，继续推行集中建设保障性住房的方式，其项目用地必将向更加偏远的区域发展。 2、公共配套设施建设滞后，造成中低收入居民生活、就业等方面的不便 《经济适用住房管理办法》（建住房 [2007]258 号）规定，经济适用住房建设项目免收配套费。实际发生的居住区配套建设工程费则要由地方政府筹措，而经济适用住房小区位置的边缘化决定其周边基础设施配套建设任务更为繁重，资金需求量大，但实际建设中，政策、资金往往落实不到位，使经济适用住房项目成为水、电、气等市政配套的“孤岛”，如位于北京昌平区东南部的经济适用房小区“天通苑”，1993 年兴建至今，仍存在较为突出的“就医难、上学远、治安乱”等问题。正是由于公建配套设施建设相对滞后，使得这些中低收入家庭居住地远离就业地、医院、学校集中地和原来的生活圈，承担更多的交通