長沙太平街地块可行分析.docVIP

谨呈：湖南泰尔顺投资有限公司 泰尔顺太平街地块 可行性初步分析报告 长沙先驰投资顾问有限公司 2011年9月  目 录 第一部分 市场分析 第二部分 项目分析 第三部分 项目定位及经济测算 第四部分 综合结论 第一部分 市场分析 一、五一商圈（一）商圈范围 以五一广场为中心，东抵蔡锷路、西达太平街、南起城南路、北至营盘路，形状呈长方形，规划控制面积达113公顷。解放西路酒吧一条街、黄兴路步行街、民俗民食坡子街三条特色街。（二）商圈现状五一商圈第一商圈，6000余商家，日均客流量0万人次以上，年消费额亿元，是长沙人流、物流、资金流、信息流的中心。凭借成熟的商业环境与不可复制的优越位置，一直是各路商家必争之地，平和堂、新世界百货、春天百货、王府井百货、百联东方广场都聚集此地。此区域商业地产项目有五一大道202、、印象天心。(三)主要商业及配套 主要商业： 新世界购物中心、平和堂、王府井百货、春天百货、百联东方广场、苏宁电器、国美电器、迪信通、万达沃尔玛购物广场、好又多超市、新大新商业广场、黄兴路步行街、金满地地下商业街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一条街、中山路商业街。主要配套： 餐饮：麦当劳、肯德基、金牛角王中西餐厅、火宫殿、不了锅、杨裕兴、黄春和、、花之林、桂林人、四喜馄饨、傣妹、辣阿婆、季季红火锅等。 银行：建设银行、商业银行、工商银行、中国银行、中信银行、招商银行、交通银行酒店：友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店、皇冠假日酒店、7天快捷酒店。娱乐：金色年华KTV、温莎KTV、钻石钱柜KTV、星光灿烂、魅力四射。交通：旅1、12、312、401、803、138、11、117、118、405、143、202等。 （四）租售情况调查分析 1、集中式商业 物业名称 规模（㎡） 层数 物业类型 商业业态 档次 经营品种 营运方式 春天百货 12000 6层 商业百货 中档 服饰、日用百货、家用电器 联营 万达购物广场 48000 4层 商业 综合超市 中档 服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、电影城 租赁 王府井百货 70000 12层 商业 百货 中高档 服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲 联营 平和堂 50000 9层 商业、商务 百货 中高档 服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲 联营 百联东方 76000 8层 商业 百货 高档 服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲 联营 新世界购物中心 35000 8层 商业 百货 高档 服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲 联营 国美电器 5000 2层 商业、住宅 电器专业店 中档 家电类产品 联营 苏宁电器 7500 3层 商业、住宅 电器专业店 中档 家电类产品 联营 金满地 27000 1层 商业 地下步行街 中低档 服装、饰品 租赁 2、街铺 太平街座落于长沙市老城区南部，街区以太平街为主线，北至五一大道，南到解放路，西接卫国街，东到三兴街、三泰街；鱼骨状街区200年未变，全长375米，宽不过7米，占地面积约12.57公顷；交通十分便利。是“古老长沙”一缩影；街区沿主街有门店87个，经营面积近3万平方米，以名老字号、字画、民族工艺品、文化休闲产业、特色旅游产品为主。 优势: A、人流量十分大,日均流量10万/人次以上; B、丰富的历史文化内涵 ; C、独特的建筑格局、风格; D、悠久的商脉，已形成很好的商业氛围; E、成为来长沙旅游购买纪念品和青少年饰品的集散地。 劣势: ●主要沿街布置，传统特色明显，商业级别低； ●太平街街区商业整体处于衰退期，已基本丧失传统批发功能。 ●太平街原有经营品种需要调整和升级 （五）商圈业态构成 ??五一路：写字楼、影楼、百货、美容、健身、餐饮；黄兴南路和黄兴中路：百货、电器/通迅专业店、餐饮、娱乐、休闲；解放西路：酒吧一条街；坡子街：美食一条街。（六）消费群体及消费力分析五一商圈消费群体以长沙本地的中青年人为主，少部分来源于外地旅游及周边城市消费者。因商业及其各项配套功能完善，完全是一站式服务，所以是长沙消费能力最强的商圈（七）商圈前景 ?? 对于商业地产而言，地段是其命脉。地段的无可比拟性首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商业中心全部具备。正是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具信心，市场竞争将更为激烈，但因其商业及配套已基本趋于饱和，未来发展将以旧物业改造、升级换代为主。二、项目周边租金及售价调查 步行街周边商业市调表 项目名 地 址 商铺 面积 楼 层 租 金 （元/㎡/月