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浅议铁路房地产开发企业融资现状及渠道 　　摘要：随着我国宏观调控力度的不断加大，再加上房地产调控政策的全面落实，给房地产开发企业带来诸多影响和改变。对于铁路房地产开发企业来说，不可避免地面对融资难题，如何寻求并开拓融资渠道，确保企业资金来源的稳定性，已成为当前必须思考的话题。 　　关键词：铁路房地产企业 融资 现状 渠道 对策 　　近年来，我国的国民经济以每年7%～9%的速度增长，而与此同时，房地产市场的商品房交易额以每年20%～30%的速度增长。由于房地产行业的特殊性，以资金密集型为主。在铁路房地产开发企业运营过程中，涉及到的大量的资金支持，如何突破当前融资困境，全面拓宽融资渠道，是确保铁路房地产企业资本结构平稳、合理的根本途径，将确保企业利润目标的顺利实现。 　　一、铁路房地产开发企业融资现状 　　2009年以来，房地产市场发展更为迅速，我国房地产开发投资一直以每年1000亿元以上的速度增长，年均投资增速达22.3%，高于固定资产投资平均增速近10个百分点。对于房地产企业来说，如果缺乏有力的资金支持，那么各项工作的开展举步维艰，甚至难以保证一定的收入利润。以铁路房地产开发企业实际情况来看，当前大多承建铁路职工的保障性住房，但是预售资金往往不能及时到位，为了确保各道工序的顺利进行，必须采取自行融资的方法。 但是在具体融资过程中，仍面临一些实际问题有待改善： 　　（一）融资渠道过于单一 　　当前，铁路房地产开发企业的实际情况来看，约有20%的资金来自银行贷款，而其他大部分为自筹资金或预售收入，只有极少部分来自个人信贷的转化。因此可以说，铁路房地产开发企业的运营过多地依赖银行支持，商业银行承担了大部分的市场风险和信用风险，而企业却没有意识到风险的客观存在。近年来，铁路房地产企业的负债率与日增高，企业自有资金在总投资额中的比例大幅度下降，过高的负债率给企业生存和发展带来压力，同时也增加了债权人的风险，不利于企业融资水平的提升。有一些实力弱小的企业，通过各种变通的办法，使得实际银行贷款占总投资额的90%以上，这无形中增加了银行的信贷风险。 　　（二）信托融资渠道受到阻碍 　　当前，信托融资已成为诸多房地产开发企业融资的热点。尤其在银根紧缩的背景下，信托资金可以作为铁路房地产开发企业补充资金的又一渠道。但是由于信托融资的流动性有限，融资规模难以扩大，再加上我国近期不断提高房地产信托融资的门槛，给这一融资实现方式带来诸多阻碍。银监会在2010年2月颁布了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，其中明确提出信托公司发放贷跨的房地产项目必须保证具有“四证”，同时控资股东或者开发商具备二级资质等；一些中小型房地产企业，被诸多条款拒之门外，信托资产融资方式不能顺利实现。央行对房地产信托融资的监管也比较严格，规定房产信托产品的资金上限为2亿元，信托合同为200份，并且只有像经济适用房等政策性比较强的项目才有可能获得信托贷款，这使得信托机构可选择投资的项目较少，且投资额度有限。 　　（三）股权融资面临重重困惑 　　在房地产开发企业发展过程中，上市融资是行之有效的渠道之一，既可合理规避企业可能面临的财务风险，也可控制融资成本，可谓一举多得。但是由于考虑到金融风险的客观存在，我国在房地产企业的上市工作中加强控制力度，审批非常严格。目前大多铁路房地产开发企业还不能满足上市要求，在短时间内难以达成上市的愿望。另外，国家针对房地产开发的宏观调控政策不断调整，今后实现国内股市IPO融资或者借壳上市途径，将面临更多困惑。 　　（四）债券融资的规模有限 　　以发达国家已经成熟的房地产开发市场来看，债券投资的份额高达股票筹资的3-10倍左右；因此企业的债券市场已成为证券市场的重要一部分，无论是发展规模还是增长速度，都已经超过了股票市场。但是以我国铁路房地产开发企业的债券融资来看，仍占据较小的比例，普遍存在发展不平衡现象。 　　二、铁路房地产开发企业融资渠道的优化对策 　　（一）全面拓宽企业的信贷渠道 　　以铁路房地产企业当前发展的实际情况来看，在短时间内可供选择的融资渠道非常有限，银行贷款仍将是融资的重要渠道。因此，如何在原有基础上进一步优化银行信贷渠道，争取更多资金支持，也是房地产企业应思考的话题。当前，面临银根缩紧的实情，可考虑选择除了直接贷款以外的多种渠道。其一，并购贷款。以商业银行为主体，向并购方控股子公司或者并购方企业发放贷款，用于支持并购股权的对价款项；采用这种贷款模式，主要针对具备一定优势的客户，在进行改组改制、兼并、收购或债务重组等活动时，满足其基本的融资需求，是一种具有特殊性质的项目贷款。在2008年，我国银监会公布了《商业银行并购贷款风险管理指引》，提出了多元化的银行并购贷款种类，并且铁路房地