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和熹会的非典型养老模式 　　气派的大门、高大的前厅、富丽的装潢，加上身着蓝色制服的前台小姐和门前服务生，你几乎随时能看到西装笔挺的商务人士和拖着拉杆箱的差旅人员，但这里并非一家星级宾馆，而是保利地产在北京的第一个养老项目――和熹会。 　　尽管被评论界诟病为装修堂皇、气质冰冷，缺少家的归属感，但是由于地理位置优越、硬件设施完备，加上并未脱离主流市场的消费定位，也让很多业内人士看好这个项目的未来。 　　不断加深的对住宅市场的调控促使开发商向持有物业模式转型，而公众对养老问题的担忧让很多人看到了其中新的商机。保利地产在2012年度计划里提到试水养老地产，董事长宋广菊更是表示养老地产将成为保利未来新的利润增长点。 　　但是知易行难，高昂的产品造价与当前市场需求之间的脱节，让很多养老地产项目更像是一个博宣传的噱头。投资大、回收期长的养老地产到底该怎样做也成为了行业共同面临的问题。 　　“现在这一阶段区域养老需求产生的支撑能力其实都还不够，有实力住到高端商业养老项目中去的客户非常少。而且在中国做养老地产有经验的人太少了，没有有经验的策划人员，没有有经验的管理人员，基本上一拍脑袋就做的其实都做不太好。”戴德梁行华北区研究部主管及高级助理董事魏东向《新财经》记者说。 　　不可复制的星级养老公寓 　　“从去年12月24号开幕，到目前为止有34名老人入住，按照总编300人来讲租住率达到11%。”北京保利安平养老产业副总经理钱京对《新财经》记者说。 　　他表示，对于一个高端老年公寓项目，这样的入住速度“还可以”。这是4月中旬的一个周末，天气晴好，和熹会的大厅内人来人往，不仅有很多看房子的家庭和老人，还有一个80多人的老年参观团。 　　65岁的徐大爷在女儿的陪同下也来看了房间，他们本身就是西山林语小区的住户，住进家门口的老年公寓心里比较容易接受。徐大爷看过住宿的房间，觉得条件还不错，让他更感兴趣的是位于一楼的活动室，室内高尔夫、台球、沙狐球都兴致勃勃地玩了一会儿。徐大爷说：“现在入住的老人都是70岁以上的，感觉年纪比较大，所以还不能决定。” 　　根据客服经理孙娟的介绍，和熹会采用会员制加房租的收费模式，目前会员费10万元，加上医疗押金2万元，每人每月伙食费900元，看护费500元及以上不等。房屋租金则根据居住面积和朝向从11000多元到5000多元/月不等，每个房间两张床位，也就是一张床位的租金是房间租金除以二，但是目前入住的老人都比较注重条件，所以除了夫妻两人共用一个房间的，其他老人都是单独一人租住一个房间。 　　“前30个老人的会员费是5万元，现在会员费为10万元，这也是根据市场接受程度调整的结果。”钱京说。 　　2012年年中的时候，和喜会项目曾经在保利的一些小区内做推广，当时介绍的价格是会员费40万元再加房租、餐饮费？？高额的会员费或称为风险保证金作为入住条件是早期很多养老地产的收费模式，开放商希望通过一次性收费快速回笼资金，覆盖土地及建房的成本。但从和喜会的演变来看，这样高额的会员费制度很难被市场接？受。 　　由于和熹会是由保利地产西山林语小区内的一座酒店改建而成，现成的土地和楼盘为这个项目减少了很多前期投资压力，让它可以轻装上阵，成为“保利地产探索养老地产的第一块试验田”。 　　钱京坦言：“和熹会这个项目本身不具备可复制性，目前所收的会员费不要说土地成本和建筑成本，连装修成本都远远不够。不可能老年公寓都按照四星级酒店的标准去投入建设，再做新的老年公寓项目会按照老年住宅的水准去做，酒店的装修和住宅装修成本差太多了。” 　　事实上，与目前许多正在开发的养老地产项目不同，和熹会当初开建时有一定的成本优势，因为酒店建成较早，因此其建筑成本要比现在的新养老机构要低，这也意味着同样价格的收费，它的利润会高于新建的养老机？构。 　　和熹会是通过对原有酒店建筑的后期改造，做成保利对养老机构改造的探索项目，通过它把养老服务的体系建立起来，为以后第二个、第三个老年公寓的运营管理做准备。 　　不计成本的养老探索 　　虽然和熹会目前来看收益并不好，但却是保利地产长期来不惜成本的探索。 　　在保利地产2012年度计划里，试水养老地产被列为重要的一项规划，董事长宋广菊更是表示养老地产将成为保利未来新的利润增长点。但是知易行难，做养老地产的想法早就存在，真正付诸实施已经过了数年准备。 　　早在2008年，保利地产就派高层到日本考察养老地产的经营模式；2011年8月，保利地产与北京安平投资有限公司共同出资成立养老产业专业管理公司；2012年12月24日，第一个养老公寓项目和熹会开幕。 　　因此，和熹会可以说是保利地产不计成本打造的一个“典范”，就如钱京所说，更多是借助这个平台以建立起一套养老服务的体系。 　　钱京表示，