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我国房地产企业融资现状与渠道分析 房地产业作为国民经济支柱性产业 , 对国民经济的发展起着举足轻重的作用。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业 , 充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。房地产业是典型的资金密集型行业，开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，并且急于扩大再生产，因此资金筹措就成了房地产开发商最关心的问题。 如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。 1、我国房地产企业融资现状 1.1房地产资金来源现状 在我国的房地产开发建设中，银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。从表1.1中可以看出，2000-2004年房地产开发投资资金来源中，平均有21.57%直接来源于国内银行贷款，有47.96%为主要是定金和预付款。而这部分资金估计有60%都来源于银行资金。虽然受宏观经济调控的影响，2004年商业银行所贷资金占房地产开发资金来源的比例有所下降，但下降幅度不大。并且受目前房地产投资热潮的影响，银行向房地产开发商所贷资金的绝对值反而增加，2004年已达到了3158.41亿元，是2000年所贷资金的2.28倍。 我国房地产开发建设与银行信贷存在着较高的关联度，房地产业的景气度及发展状况将直接影响着我国银行的金融安全。 表1.1 房地产开发投资资金来源 单位：亿元 年份 2000 2001 2002 2003 2004 五年合计 所占比例 国家预算 内资金 6.87 13.63 11.8 11.36 11.85 55.51 0.10% 国内贷款 1385.08 1692.2 2220.34 3138.27 3158.41 11594.3 21.57% 债券 3.48 0.34 2.4 0.55 0.19 6.96 0.01% 利用外资 168.7 135.7 157.23 170 228.2 859.83 1.60% 自筹资金 1614.21 2183.96 2738.44 3770.68 5207.56 15514.85 28.86% 其它资金 （定金及预付款） 2819.29 3670.56 4619.9 6106.05 8562.59 25778.39 47.96% 资金来源合计 5990.76 7682.76 9738.31 13185.6 17157 53754.33 100.00% 资料来源：各年统计年鉴 1.2我国房地产企业主要融资方式 1.2.1银行贷款 银行贷款，是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为，是房地产企业资金的主要来源。房地产开发商进行银行贷款，一般可采取以下几种方式，即短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。贷款金额可包括两部分，一是土地使用费的贷款、二是建筑费用的贷款。 对于房地产开发企业的银行贷款，为了降低贷款风险，国家也出台了很多相关的宏观政策加以规范，银行贷款现阶段从紧，但是对企业而言，便捷成本相对较底的银行贷款有着很大的吸引。同时房地产信贷业务目前仍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。目前规定申请贷款的房地产企业自有资金的比例不得低于35%。房地产企业开发时所需的资金大部分都来自银行。银行贷款可以在企业没有足够资金时给予足够的支持，为房地产企业提供开发所需的资金，使得企业资金的周转更加灵活，同时使居民的闲置资金得到有效的利用。 1.2.2房地产投资信托 房地产投资信托就是以公司或信托基金的组织形式经营，基于风险的原则，由具有专门 知识经验的人，将不特定多数人的资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，并将抽获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者的一种长期的投资形式。 2005年以来，房地产信托市场呈现出快速发展的趋势，据市场不完全统计，截至2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了27.78亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。特别是现在国家对信贷加强了管理，信托可以解决企业由于得不到银行贷款所出现的部分资金问题，其发展潜力相当大。再加上房地产投资信托可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。??? 1.2.3股权融资 股权融资属于直接融资的一种。股权融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者（股东）享有对企业控制权的融资方式。??? 它具有以下几个特点：??? 1．长期性。股权融资筹措的资金具有永久性，无到期日，不需归还。??? 2．不可逆性。企业采用股权融资勿须还本，投资人欲收