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关于农村集体非农建设用地流转的思考 随着我国商品经济的的发展和城镇国有土地市市场的建立，土地资产价价值已逐步为人们所认识识并加以利用。土地的交交易和流转，是实现土地地资产价值和合理配置土土地资源的重要途径。农农村集体非农建设用地流流转是我国商品经济发展展的必然要求，是我国城城乡土地统一大市场的一一个重要组成部分。 一、农村集体非农建设用用地流转的主要形式 除个别地区近几年对农农村集体非农建设用地流流转有所规范外，农村，，特别是城乡结合部的农农村集体非农建设用地的的流转一直是自发地、无无序地进行，它主要有以以下几种流转形式： 1、转让。集体土地所所有者或土地使用者将建建设用地使用权或所有权权一次性转让给新的土地地使用者。转让建设用地地使用权占有较大比重，，有以下几种：（1）集集体土地所有者将一定年年期的建设用地使用权转转让给受让者开办企业，，这类似国有土地使用权权出让，村或乡政府作为为土地所有者收取转让金金。这在沿海一带较普遍遍，主要是企业用地。（（2）集体土地所有者直直接转让土地或以地合作作开发建设商品住宅，开开发商分得部分商品房，，所占土地的使用权随之之转移，这主要发生在城城乡结合部。1999年年江苏省查出农村集体转转让给开发商用于房地产产开发土地478宗，面面积15943））建设用地原使用者（企企业或个人）在土地所有有者的允许下将一定年期期或无限年期的建设用地地使用权转让给企业或个个人，所有者收取一定转转让金。无限年期的建设设用地主要是农民的宅基基地转让。建设用地所有有权的转让主要有以下情情况，一是转让建设用地地使用权而引致转让建设设用地所有权，如福建省省古田县当建设用地转让让给本集体以外的企业或或个人时，就必须先将建建设用地所有权转为（不不是征地）国家所有，而而后才能实现使用权的转转移；二是村委会、乡镇镇政府以类似征地方式将将小组、村股份合作社或或村所有的建设用地所有有权转为村、村其它经济济组织或乡所有，这在各各 2、出租。这是集体体非农建设用地流转的主主要形式。集体建设用地地所有者或使用者将土地地使用权出租并按年收取取租金。（1）集体所有有者为出租主体。主要表表现为村集体将非农建设设用地使用权或厂房出租租给企业或个人，搞“招招商引资”，集体收取租租金。这在山东、江苏、、浙江、福建、广东等省省的调查中均普遍存在，，并很受集体和农民的欢欢迎。上海市还出现集体体所有者将土地出租用于于公路建设的案例。（22）建设用地使用者为出出租主体。主要表现为村村办企业以全部或部分土土地出租，以收取租金为为企业盈利，以及农民个个人出租住房，引致土地地使用权出租。在城乡结结合部，农民个 3、抵押。集体建设设用地使用者将土地使用用权作为融资的担保，包包括以地上建筑物抵押连连带土地使用权抵押的情情形。这主要存在于民营营经济较为发达的东南沿沿海一带，由于开办企业业或经商的资金不足，企企业或个人大多以所取得得的土地使用权进行抵押押。福建古田县20000年共发生集体非农建设设用地抵押1000多宗宗，评估值达亿元。 4、联营、入股。集体建建设用地所有者或使用者者以土地使用权作为合办办企业的条件，从而引致致土地使用权转移。这在在八十年代后期和九十代代前期较常见，由于其经经营的风险使这种形式逐逐步为出租所取代。 5、法院判决。因经济济纠纷或企业破产、兼并并等导致法院裁定和判决决而致集体非农建设用地地流转。这种情形在沿海海一带已逐步增多，法院院判决流转主要采取拍卖卖方式。 1）非法转让、出出租等。因《土地管理法法》规定集体土地不得转转让、出租，故此类流转转属于非法。（2）交易易混乱。因这种土地交易易属非法，又无人管理，，故交易混乱自可想见。。（3）擅自将农用地转转为建设用地。由于利益益冲动，不少地区在未经经规划许可和正常审批的的情况下擅自将农用地转转为建设用地。一些乡镇镇也采用“征地”方式从从村或小组集体中无补偿偿或低补偿地“征”得土土地，成为乡镇所有的集集体建设用地，主要用于于建厂房出租或其它经营营。（4）冲击城镇国有有土地市场。由于这种非非法的农村集体非农建设设55）城乡结合部耕地保护护困难。 我国新修订的的《土地管理法》第六十十三条规定，除符合土地地利用总体规划并依法取取得建设用地的企业，因因破产、兼并等情形致使使土地使用权发生转移外外，农民集体所有的土地地使用权不得出让、转让让或者出租用于非农业建建设。各地在实际操作中中，往往是采取禁止集体体非农建设用地进入市场场流转的，但为什么禁而而不止，且有“公开”之之势呢？这主要有以下几几方面原因： 1、第第二、第三产业发展和城城市化进程加快。改革开开放后，我国经济获得了了飞速发展，特别是第二二、第三产业的发展又加加快了我国的城市化进程程。这些非农产业发展都都直接地导致