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公共租赁住房建设项目后评价研究 　　摘要：公共租赁住房项目作为保障房供给体系中的新成员，对解决中低收入群体和“夹心层”群体的住房起着非常重要的作用，但目前对公共租赁住房项目后评价的理论研究不成熟，本文通过对重庆市公共租赁住房建设项目进行研究，构建了适用于公共租赁住房项目的后评价体系。 　　关键词：公共租赁住房 项目后评价体系 　　目前，我国的保障性住房体系还存在着很多不完善的地方，为了解决夹心层群体的住房问题，我国开始推进公共租赁住房项目的建设。但是，公共租赁住房项目是我国政府完善保障性住房体系的探索，项目的投资者、建设者、运营机构等都缺乏类似项目的经验。构建专门针对公共租赁住房项目的后评价的内容体系，可以完善现有的住房体系的项目后评价的内容；提高决策者的决策能力和决策水平；为投资者调整、修正贷款和投资策略提供案例经验，改进投资效益；为建设方和运营方提供正反两方面的经验和教训；为在建和待建公共租赁住房项目的良性发展提供可借鉴的意见。 　　一、公共租赁住房项目后评价体系建立的原则 　　建立公共租赁住房项目的后评价体系是为了能全面、正确、客观地反映公共租赁住房项目的实际效果，在建立项目后评价体系时，应遵循如下的原则： 　　（一）科学性原则 　　即用科学的方法开展项目的后评价工作。应在现有的项目后评价理论的基础上，结合公共租赁住房项目的特点来建立公共租赁住房项目的后评价指标体系。 　　（二）系统性与完整性原则 　　在建立公共租赁住房项目的后评价体系时，应从项目的生命周期对项目进行过程后评价，、目标后评价、效益后评价、影响后评价和可持续性评价以建立系统、完整的后评价体系。 　　（三）客观性与可操作性原则 　　应从项目的实际出发，选择便于理解、运用、操作的指标来进行后评价工作。 　　（四）定量指标与定性指标相结合的原则 　　后评价指标涵盖面广泛，为了全面衡量已建设完成的公共租赁住房项目的实际效果，既要考虑定性的指标，还要考虑定量的指标。 　　二、公共租赁住房项目后评价体系的构建 　　（一）目标后评价内容 　　对于公共租赁住房项目而言，宏观目标即公共租赁住房项目的建设对国家、地区的城市住房供应体系和保障性住房体系建设目标的贡献度。具体目的即该项目的具体建设规模是否完成，是否符合建设标准和设计标准；主要建设内容和工程量是否完成，及其是否符合规划和设计的要求。 　　（二）过程后评价内容 　　公共租赁住房的生命周期大致可以按照以下四个阶段进行划分：立项决策阶段、准备工作阶段、建设施工阶段和运营管理阶段。因此，对公共租赁住房项目的过程后评价应该从这四个方面的内容来评价： 　　1、立项决策后评价 　　决策的科学性主要指项目是否经过调查研究，合理规划；所开工建设的项目是否得到了上级相关部门的批准。 　　2、准备工作后评价 　　项目的筹备工作评价、项目的土地获取情况评价、项目资金获取情况评价；项目的勘察、设计工作评价、项目的招投标工作评价。 　　3、建设施工后评价 　　项目的建设进度、项目的范围、项目的质量、项目的合同管理、项目的整合管理、项目的成本控制。 　　4、运营管理后评价 　　包括法律法规建设评价、准入管理评价、配租管理评价、租赁管理评价、退出管理评价、出售管理评价和监督管理评价。准入管理评价：申请人的类型、申请条件；配租管理评价：配租的方式和配租的流程；租赁管理评价：合同管理、房屋管理、租金管理、管理模式；退出管理评价：退出流程和退出规定。出售管理评价：出售模式和出售流程；监督管理评价：监督模式、监督力度。 　　（三）效益和影响后评价内容及指标体系 　　公共租赁住房项目的效益和影响的后评价内容应该主要从以下四个方面进行：项目的效益、项目的经济和社会影响、项目的用户满意度和项目的环境影响。 　　1、效益后评价 　　公共租赁住房项目建设的目的不在于赢利，但是作为投资项目，必须对其进行财务评价，以判断其收回投资的能力、清偿债务的能力和项目的财务生存能力。能够体现项目收回投资的能力的财务指标有：投资回收期、内部收益率、净现值等；能够体现项目清偿债务的能力的财务指标有：偿债备付率、利息备付率、资产负债率等；而判断项目的财务生存能力则是通过对项目运营期的净现金流量、累计盈余资金指标进行分析以判断项目能不能维持正常运营。 　　2、经济和社会影响后评价 　　公共租赁住房项目的经济影响评价指标可包括：是否能吸引外来投资，能否改善投资环境；是否能留住人才；是否能通过对住房问题的解决，改善中低收入群体和“夹心层”群体的生活条件，从而扩大一般性消费支出；是否能改善该地区的产业结构，是否能促进该地区的经济增长，是否能提升项目用地的土地价值；是否能增加就业机会等。公共租赁住房项目的社会影响评价指标可