房地产行业分析(万科)..doc

（一）行业的基本状况分析 《我国房地产市场发展的问题与对策分析》(南京财经大学 贸易经济系, 江苏 南京 210046)】 二、我国房地产行业发展现状 房地产行业是我国国民经济的支柱，是改善人民生活、增强国民经济的重要产业，在社会经济生活中发挥着重要作用。目前，我国房地产行业正处在向规范化、规模化、品牌化运作模式转型的时期，其增长方式由注重规模、速度向注重效益转化，由主要依靠政府调控向靠企业和市场自我调节转化。国民经济的持续快速增长以及人民消费结构的不断提升，为我国房地产行业的发展创造了更多的机遇，同时也面临着更激烈的竞争。 1、房地产行业的快速发展推动经济增长，成为支柱产业 房地产行业在国民经济体系中属于基础性、先导性的产业，是构成投资、消费和进出口的主要力量。自1998年我国实行住房市场化改革以来，房地产行业始终保持着持续稳定的发展，对国民经济增长的贡献不断增大。与此同时，由于房地产行业处在国民经济链条的中间环节，产业关联度高（对其他产业的关联度高达1.416，其中金融保险和商业为0.145，建筑业为0.094），可以通过后向效应带动家电、建筑、装修、商业、金融保险等产业的发展。 2、房地产行业改善国民的居住条件和生活质量 民生问题是构建社会主义和谐社会的主要内容，而住房则是最为重要的民生问题，直接关系着人民的居住水平和生活质量。加快住宅建设，解决住房问题，是关系国计民生的大事。推动房地产行业健康发展，是提高住房条件、改善居住水平、满足人民物质文化生活需求的基本前提。当前，我国房地产住宅行业的发展已经进入到注重建筑水平、讲究居住条件和追求生活质量的人居环境时代。生态、绿色、健康的住宅技术得到广泛普及，住宅总体布局和谐统一，功能布局更为合理，极大地体现与人的互动和亲和性，大力改善了人们的居住环境，提高了生活质量。 3、房地产开发投资规模不断加大 房地产的开发市场是构架土地市场和销售市场的桥梁，没有房地产的开发，自然就无销售可言。统计数据显示，房地产的开发投资已成为固定资产投资的重要组成部分，并且所占比重不断提高，在国民经济发展中占据着愈来愈重要的地位。 4、住房消费升温，推动住宅行业发展 近些年来，人民的收入水平不断提高，消费观念也发生了很大的变化，更多的人愿意把钱花在改善生活居住条件上，住房消费不断升温，房地产价格上涨比较快，一定程度上拉动了内需，同时也推动了房地产住宅行业的快速发展。【《我国房地产行业发展现状以及趋势分析》黄 平 吴春义[中冶置业（安徽）有限责任公司，安徽 马鞍山 243000]】 52010年数据分析房地产市场的供给与需求 1、全国房地产开发综合景气指数 国家统计局发布的数据显示：2010 年 4 月份全国房地产开发综合景气指数为 105.66，比 3 月份回落 0.23 点；本年资金来源分类指数和房屋施工面积分类指数均出现环比下降态势（参见图 1）。分资金来源看，1~4 月房地产开发企业本年资金来源 21603 亿元，同比增长 59.9%。其中，国内贷款 4552 亿元，增长39.9%； 利 用 外 资 137 亿 元， 下降 17.4%；企业自筹资金 7459 亿元，增长 52.5%；其他资金 9454亿元，增长 81.9%。在其他资金中，定金及预收款 5240 亿元，增长 73.9%；个人按揭贷款 2955 亿元，增长 102.1%。 2、全 国 商 品 房 新 开 工 面 积 2010 年 1~3 月， 全 国 商 品 房 新 开 工 面 积32288.6 万平方米，比去年同期增加 60.7%，增幅处较高水平，这主要受去年基数较低影响。但由于房价的快速增长带来的宏观调控预期，及房地产贷款限制政策的出台，开发商可能需要调整开发节奏，二季度新开工面积将会大幅减少。同期商品房竣工面积同比增速处在较低水平，这主要受去年基数较高影响，但从环比看，竣工面积较 1~2 月增速超过80%，市场短期供应依然稳定（参见图 2）。 3、全国商品房销售面积 2010 年 1~3 月，全国商品房销售面积 15360.92万平方米，同比增长 35.83%，商品房销售额 7976.8亿元，同比增长 57.69%。随着国家多项政策出台，尤其是差别化房贷政策的出台，和市场对商品房降价预期增强，致使销售面积增速开始回落。但从单月增幅看，3 月单月销售面积达 8205.74 万平方米，超过了 2 月份水平（参见图 3）。 三、我国的房地产行业存在的问题 我国房地产行业中仍存在一些问题，需要引起高度重视，主要包括以下几个方面： 第一，土地获取问题。我国房地产行业快速发展的同时，常有国有土地使用权的违规现象发生，如滥用土地资源、非法占用农业用地等，甚至有的开发商通过暗箱操作低价取得国有土地的使用权