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关于我市物业管理现状的思考 物业管理是是物业管理企业接受业主主委托，依照合同约定对对物业和相关的附属设施施进行维修养护，并对它它周围的环境和公共秩序序进行管理，并且对业主主提供一系列相关服务的的一种活动。目前，我市市物业公司和业主之间产产生纠纷的原因有三个方方面：一是现行法制不健健全，物业管理公司和业业主各方的权责利不太清清晰，有相当一部份没有有签订物业管理方面的合合同，有的即使签订也不不是非常健全，出了问题题很难处理。所以，业主主和物业管理公司双方都都要增强合同意识，按合合同约定，该承担哪些责责任，不承担哪些责任，，包括业主也是一样，交交多少费用，该得到什么么样的服务，在合同中都都要写清楚。如果互相之之间一旦产生矛盾和纠纷纷，就可以通过法律途径径去解决。二是一些物业业管理公司服务跟不上业业主的愿望，出现问题不不能及时解决，或者根本本解决不了，这些问题不不同程度地存在，侵害了了消费者也就是业主的权权益；三是业主的消费观观念、消费意识还没有完完全树立起来，一些业主主希望得到最好的物业管管理，但只愿意交非常少少的物业管理费，这样物物业管理的收费和物业管管理的服务质价不相符，，也给物业管理带来很多多困难。 当前存在的主主要问题 1．业主对物物业管理缺乏足够的认识识，维护自身物业权益的的意识薄弱，业主委员会会的市场主体地位有待确确立，其作用尚未真正发发挥。业主委员会目前成成立的尚不多，即使成立立，也存在形同虚设，未未能充分发挥其市场主体体作用的问题，加上业主主保障自已的物业权益的的意识不强，业主及业主主委员会缺乏管理的经验验和应有的素质，自治的的作用远未发挥出来。 2．物业管理企业，作作为市场主体有待进一步步规范，同时存在造血功功能差甚至出现生存危机机的问题。目前，物业管管理企业中，大部分是房房地产开发企业自已兴建建的，与房地产开发企业业之间仍存在着依赖关系系，没有摆布传统的自建建自管体制，不是完全独独立的市场经济主体。目目前我市物业管理企业，，基本上处于全面亏损状状态，分析其原因，主要要是：①物业管理服务收收费标准普遍偏低，有的的甚至不收费（如振泰小小区），而且收缴率又低低，平均每月每平方米元元左右，即使这样低的收收费标准，收缴率仅为770%左右，仅能维持物物业公司职工的工资。②②住宅共同部位共用设施施维修基金管 3．小区管理理问题。业主及业主委员员会是小区的管理主体，，但是，在小区从事管理理的有居委会（街道办））、物业管理企业、业主主委员会等。其间关系如如何处理急待协调指导。。计划经济体制下形成的的政府管房、单位管房并并未得到根本改变。房地地产开发商自建自管，““肥水不流外人田”现象象相当普遍。小区管理涉涉及到物价、工商、税务务、规划、市政、民政、、公安、绿化、环卫、供供水、供电等政府有关部部门。这些部门的职责在在涉及到小区管理的部份份应该加以管理到位，物物业管理企业、业主委员员会应予以配合，哪些事事应由物业管理企业提供供服务就应服务到位。另另外，不仅小区业主，有 下一步工工作对策 1. 深化改改革，理顺物业管理机制制，拉动物业管理健康发发展。房地产开发商下设设的物业管理机构应与开开发企业脱钩，真正“断断奶”，面向社会，自主主经营，独立核算，成为为具有独立法人地位的经经济实体。为加强“建””与“管”衔接工作。开开发建设单位在项目规划划设计的前期阶段，应邀邀请物业管理专家参与论论证，确定方案。小区竣竣工时，物业管理主管部部门须参与综合验收，并并提出物业管理方面的整整改意见。未经物业管理理主管部门签字同意，小小区不能通过综合验收，，不得交付使用。 2．．加大业主委员会的管理理力度，充分发挥业主委委员会的市场主体作用。。目前，我市业主委员会会还属于起步阶段，应按按照一个物业管理区域成成立一个业主委员会委托托一家物业管理企业管理理的原则，对具备建立业业主委员会条件没建立的的，应做好计划安排、督督促成立。目前，开发办办和物业管理主管部门应应通过密切协作，把努力力扩大业主委员会覆盖面面作为工作重点之一。今今后，入住率达到50%%以上的新建小区均必须须及时成立业主委员会。。业主委员会必须通过规规范、民主的程序选举产产生，必须尊重业主和使使用人的意愿，必须是能能代表全体业主的业主自自治组织。业主委员会入入选必须 3．积极培育和发发展物业管理市场，实行行物业管理招标投标制度度，建立优胜劣汰的竞争争机制。今后，凡5万平平方米以上的小区及具有有一定规模的别墅、高档档公寓，开发建设单位应应当在开发办和物业管理理主管部门的指导与监督督下，在商品房预售前，，面向社会招标，确定物物业管理单位，负责业主主委员会成立前的物业管管理工作。没有经过招标标确定物业管理单位的预预售项目，开发办不得发发放《商品房预售许可证证》。业主委员会成立后后，业主委员会在开发办办