关于我市现阶段物业管理发展情况的调研报告-.docVIP

关于我市现阶段物业管理发展情况的调研报告- 一、收费难依依然是制约我市物业管理理行业发展的最大壁垒 在调研中反映最多的问题题就是收费难，虽然《物物业管理条例》已颁布实实施一年多，但业主的交交费意识、物业管理观念念尚未完全形成，收费难难依然是困扰绝大部分物物业管理企业的首要问题题。业主不交费的理由很很多，主要是物业管理企企业服务不到位和房屋质质量等开发商遗留问题。。物业管理企业收上来的的物业费越来越少，从企企业追求利润的经济本性性来说，当收入小于成本本或者利润减少时，必然然会降低成本，而降低成成本的直接后果就是服务务质量下降，于是更多业业主对物业管理企业的服服务不满意，从而不交物物业费，这就进入了一个个恶性循环的怪圈。所以以要搞好沈阳的物业管理理，必须从培养人们的交交费意识入手，努力提高高收费率。 二、业主大大会、业主委员会成立、、运行不规范，作用发挥挥不当 在《物业管理条条例》中，业主大会制度度被作为一项重要制度再再次明确，业主大会是全全体业主的自治组织，业业主委员会是业主大会的的执行机构，作为产权人人和物业使用人的业主是是小区真正的主人，管理理好小区应该是全体业主主的共同愿望，所以物业业管理不是物业管理企业业一方的事，而是全体业业主的事，业主应通过业业主大会这一渠道充分行行使自己的权利，发表自自己的观点，参与到小区区管理中去。但在调研中中发现，很多小区的业主主没有意识到这一点，对对小区物业状况漠不关心心，造成业主大会召开困困难，有些小区在全部入入住几年后仍没有召开过过业主大会，没有组建业业主委员会，物业管理处处于前期物业管理状态，，个别业主和物业管理企企业之间的矛盾因缺乏沟沟通渠道而无法解决，为为小区正常的物业管理埋埋下隐患。有的小区业主主委员会成立程序不规范范，未通过业主大会选举举产生，不具有合法性，，其行为不具备法律效力力，不能代表全体业主。。还有的小区即使按规定定成立了业主委员会，但但其成员对物业管理相关关知识了解甚少，对其职职责认识不清，缺乏足够够的精力、热情，业主委委员会形同虚设，不能起起到应有作用。另外，个个别社区对业主大会、业业主委员会的成立比较漠漠然，未按照《物业管理理条例》要求发挥应有的的组织、指导作用，使部部分物业的日常管理工作作处于无序状态。 三、、物业管理企业人员整体体素质有待提高 这一问问题主要表现在以下两方方面：一是某些物业管理理企业员工缺乏客户意识识，服务态度不端正，服服务用语不文明，对业主主的正当要求不能及时满满足，影响物业管理服务务水平的提高和客户满意意度的提升。其实业主和和物业管理企业之间的矛矛盾很多是源于物业管理理企业人员服务态度不好好，很多问题只要正确沟沟通都是可以解决的，物物业管理企业人员一定要要树立“业户至上”观念念，才能把物业管理这项项工作做好；二是某些物物业管理企业缺乏专业人人员。例如日常维修是物物业管理一项很重要的工工作，维修不及时、不到到位都会使业主对物业管管理企业的服务质量产生生怀疑，甚至出现矛盾。。 四、服务标准不统一一，有待规范 物业管理理服务作为一种商品，不不仅具有一般商品的特性性，还具有一定公众性的的特性。业主在购买本小小区物业管理服务的时候候会与其他小区相比较，，看看自己所享受到的服服务在价值、价格上是不不是最优的，但由于现在在我市未对不同价格的物物业费应具体提供那些服服务做出细致明确的规定定，所以在业主进行比较较的过程中难免会出现同同质不同价，或者同价不不同质的现象，这种现象象会对业主在评价物业服服务上产生影响。因此服服务标准需要进一步规范范。 五、开发商遗留留问题严重影响物业管理理企业正常经营 开发商商遗留问题主要包括两方方面：一是房屋质量存在在问题；二是承诺未兑现现，业主未得到承诺利益益，园区内配套设施未健健全。调查中，有些物业业管理企业管理人员反映映他们小区内没交物业费费的业主有90%是因为为房屋质量有问题，还有有的是因为开发商承诺的的配套设施没有建，业主主又找不到开发商，于是是物业管理企业便无奈地地成了替罪羊。此外，有有些物业管理企业为了扩扩大管量，对开发商妥协协，降低承接标准接管物物业，也为日后的管理工工作埋下隐患。 国家《物业管理条例例》已颁布实施一年多，，对我市物业管理行业起起到了积极的规范作用，，但由于其全国性和指导导性的特点，在解决物业业管理中的一些具体问题题时可操作性差，这就要要求我市能尽快出台地方方性配套法规、规章，如如物业管理区域的划分，，业主在首次业主大会上上的投票权数的确定等。。 针对以上问题，提出出如下建议： 一、尽快快出台物业管理服务质量量等级标准 按照“分等等定级、质价相符”的原原则制定物业管理服务质质量等级标准，同质同价价，质高价高，不同等级级，价格不同，服务内容容和质量也不同。由小区区业主大会根据需要讨论论决定选择