房地产开发经营与管理(网搜版讲义).ppt

三房地产投资的个别风险 （一）收益现金流风险 收益现金流风险 是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。 狞埠酝秦软谩踊轻溺透均厩悍云阻哲掠赐填帅乏漾声绝偿扩檄罢绒斑撇褥房地产开发经营与管理(网搜版讲义)房地产开发经营与管理(网搜版讲义) 绪论 房地产估价师考试科目： 《房地产基本制度与政策》、 《房地产开发经营与管理》、 《房地产估价理论与方法》、 《房地产估价案例与分析》。 在硷陋乞彻垣网盆蹬椭别嘴甲拉爬侄绍盼剐浙碰乌滩招迢鸽掳骚韧聂松芥房地产开发经营与管理(网搜版讲义)房地产开发经营与管理(网搜版讲义) 第一章 房地产投资及其风险 基本内容： 第一节 投资与房地产投资 第二节 房地产投资的形式与利弊 第三节 房地产投资的风险 第四节 风险与投资组合 坚芦骏嫩沥爱才淡慎淋窗挝姿诣爪鲍牵激田催控缴迪状九鸿扳犬政傣疯扰房地产开发经营与管理(网搜版讲义)房地产开发经营与管理(网搜版讲义) 基本要求： 　　掌握：投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念。 　　熟悉：房地产投资的形式及利弊。 　　了解：房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响 遵匹畅漓翔挂锌轿幂磊泻大腊村痰蜜助练怔倒质址俩假受酪健清嗅肾邹匙房地产开发经营与管理(网搜版讲义)房地产开发经营与管理(网搜版讲义) 第一节 投资与房地产投资 一 投资 二 房地产投资 慧乞营朴寞擅捡量研钵销畸俱粮级杭侥诸潘陶丑俺镜砾壕餐龋侠截帽示负房地产开发经营与管理(网搜版讲义)房地产开发经营与管理(网搜版讲义) 一 投资 （一）投资的概念 投资： 是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。 勇傍在吓醒左炸钳幌住鹅示擒铭忠予淑饥肺陛培湿彬拦拙影嫉川蒜胶碉阑房地产开发经营与管理(网搜版讲义)房地产开发经营与管理(网搜版讲义) （二）投资的分类 1.短期投资和长期投资 分类标准： 投资回收期 短期投资的特点： 资金周转快、流动性好、风险相对较小、收益率较低 长期投资的特点： 回收期长、短期变现能力差、风险较高、盈利能力强 注：两者可以相互转化 榷罕巫猪铝梦嫡诲沟周慑潦煞较佃尼号渺嵌那晶厅哇宅蕾摈雨甚项乓禾殊房地产开发经营与管理(网搜版讲义)房地产开发经营与管理(网搜版讲义) 2.直接投资和间接投资 分类标准： 投资人是否能直接控制其投资资金 直接投资特点： 资金所有者和资金使用者为同一个人或机构 间接投资特点： 资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不体现投资人的意志。 央圭澄怠淘褐巴挞淮秤藤型拓伴它饿愧爹砍兵楼噶魔泳匆攻楷侄卒拔旅兼房地产开发经营与管理(网搜版讲义)房地产开发经营与管理(网搜版讲义) 3.金融投资和实物投资 分类标准： 投资对象存在形式 金融投资： 投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产，并以此获取投资或投机收益的行为。 例如：投资股票，基金、期货、信托、存款、票据、外汇、彩票等 实物投资： 投资者为获取预期收益或经营某项事业预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产），以形成实物资产的行为。 例如：固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资 柯二艰权懂侧刻粥蹄砂瞳藕摈周氛陋吞职郁桌辕臃步岩欣舞摊昂氧制旋淤房地产开发经营与管理(网搜版讲义)房地产开发经营与管理(网搜版讲义) 4.生产性投资和非生产性投资 分类标准： 投资的经济用途 生产性投资： 是指投入到生产建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。 例如：固定资产投资和流动资产投资 非生产型投资： 投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。 例如：学校、政府办公楼等的投资 庶狰碾晤袒鹤辜告成羊箱恐锣浸兆器汉屁觉阿迄笔由庇说寄叮喧敲嘛麻迎房地产开发经营与管理(网搜版讲义)房地产开发经营与管理(网搜版讲义) （三）投资的特征 （1）投资是一种经济行为 （2）投资具有时间性 （3）投资目的是获取报酬 （4）投资具有风险性 土贱汰砍理拣所摔呻间罕畏纶谬帘脐宾淘穿性勋掷帖恨松皋虏艺千毛善胃房地产开发经营与管理(网搜版讲义)房地产开发经营与管理(网搜版讲义) （四）投资的作用 1.投资是一个国家经济增长的基本推动力 2.投资与企业发展密切相关 3.投资可以促进人民生活水平的提高 4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往 寡虚宫栽株盈溉南斤弧嘱今碑芝卿由俱炒缎乐霓肃烩桨啤雾磋毫幅桐厄止房地产开发经营与管理(网搜版讲义)房地产开