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城市综合体与商业地产的成本控制 　　摘要：我国的房地产业取得了蓬勃的发展，而相对于住宅地产而言，城市综合体地产项目得以快速发展起来。本文针对目前中国房地产企业在成本控制上存在的问题，并结合市场需求，从房地产设计阶段成本管理的作用和意义着手，全方位重点论述商业地产项目成本控制的影响因素。 　　关键词：城市综合体地产 商业地产 成本管理 　　1、商业地产设计阶段成本管理的影响因素 　　1.1 工程技术与经济评价相分离 　　⑴作为设计人员一般会比较偏重设计的创新性和独特性，而忽视了设计的经济性，造成在施工过程中，为了达到先进的设计要求，不得不引进新材料、新技术、新设备配合施工需求，从而加大项目成本。⑵因设计人员要对建筑的结构安全性负责，且由于设计人设计水平参差不齐，因而设计方案会相对保守，性价比低。（3）市场目前缺乏一套完整的评判标准可以对设计质量的优劣加以判断，因此，很多设计人员和相关管理人员普遍缺乏自主、自发进行成本控制的动力和意识。（4）利润最大化是商业地产企业从事住宅开发的基本动力，因而就会为了追求一些短期利益行为影响设计工作的正常开展，最后所设计出来的方案忽视社会效益、环境效益和公共利益。 　　1.2 设计招投标不彻底 　　《中华人民共和国建筑法》第十九条规定 建筑工程依法实行招标发包，对不适于招标发包的可以直接发包[1]。招投标以质量、资金、工期等作为衡量标准可以将竞争机制引入建筑设计过程，有利于房地产企业公平竞争，提高设计水平，缩短设计周期，节约成本，保证工程质量，另一方面还能打击行贿、受贿等腐败行为。但是由于招投标的市场机制建立不够完善又缺乏有力的监管，加之建筑还涉及美学价值和社会效益等模糊的衡量标准，使得设计招投标在市场中并没有得到实效性的贯彻。 　　1.3 设计缺乏强大的技术力量做支撑 　　就目前中国房地产的发展水平来看，不管是大型房地产企业还是中小型房地产企业在施工技术力量方面都比较薄弱，无法符合设计单位的设计要求，一方面使得高效益、新工艺的设计方案实施困难；另一方面施工单位与设计单位沟通难度大，增加返工和设计变更的成本费用。 　　1.4 企业管理权责划分过细，缺乏“团队效益” 　　中国的商业地产企业大多喜欢将技术与经济分离开来，建筑工程设计由设计组负责，造价则由概预算组负责，两组人员缺乏有效沟通，又出于各自的利益和要求，最后不是设计没有考虑经济因素，使得设计性价比低，就是经济原因限制了设计的有效发挥，使得设计无法达到指定要求。 　　1.5平行承发包管理模式上的不完善 　　采用平行承发包模式导致建设工程的设计、施工以及材料设备采购等主要环节之间互相分割与脱节，造成人工和材料浪费。平行承发包，是指业主将建设工程的设计、施工以及材料设备采购的任务经过分解分别发包给若干个设计单位、施工单位和材料设备供应单位，并分别与各方签订合同[2]。采用平行承发包模式由于工程招标任务量大，需控制多项合同价格 致使总合同价不易确定，增加了投资控制难度；另一方面，沟通不到位，在施工过程中设计变更和修改较多，导致成本增加。 　　1.6现行的设计费计取方式不合理 　　现行设计费的计取费标准一般按建筑面积或投资额百分比计算，缺乏对设计在控制工程造价方面的推动力，因而设计人员缺乏控制工程造价的意识和的主动性。 　　1.7业主方“急催房”而导致不合理的设计时间 　　业主方“急催房”，造成承包商不合理压缩设计时间。虽然合同中明确规定了设计周期和设计时间，但是由于承包商已与业主承诺了总建设周期，为了不出现延期违约现象，不合理压缩设计时间，致使设计图质量不优，甚至设计变更频繁，增加成本。 　　2、“订单地产”模式城市综合体项目成本控制方法 　　2.1在城市综合体建设过程中，由于“订单地产”模式的引用，使城市综合体项目在模式上实现了创新，这也导致了建造主体呈现多元性。由于主体的多元性特点，从而导致成本控制工作的难度增加，这就需要在实际工作中采取各种不同的控制方法来实现对“订单地产”模式的城市综合体商业项目的成本控制。 　　2.2综合考虑全生命周期中的运营成本建设项目。城市综合体建设过程中的全生命周期并不仅仅指项目的生命周期，同时还包括建筑项目产品的生命周期，所以从项目开始建造直至最终清理的整个过程中称为综合体的全生命周期。城市综合体与其他的建设有明显的不同，其不仅仅是一个产品，而是包括产品建设、招商、商业管理等多方面的内容，需要配套进行，从而才能将城市综合体的价值和生命力得以有效的体现出来。这就导致在城市综合体的全生命周期中只对其建造成本进行控制是远远不够的，还需要对其运营成本进行控制，只有这两方面同时进行，才能实现城市综合体的成本控制。但在很多情况下，这两个方面还存在着矛盾性，在选择不同的方案时，可能存