船营区长春路项目房地产可行性研究报告分析定位报告.docVIP

####市船营区 长春路项目 可研分析定位报告 目 录 第一章 总 论 1 1.1 项目提要 1 1.2 项目申请依据 1 1.3 项目建设条件落实情况 3 1.4编制依据 4 1.5 主要技术经济指标 4 第二章 项目单位的基本情况和财务状况 6 2.1 项目单位基本情况 6 2.2 项目单位财务状况 7 第三章 项目建设背景及条件 8 3.1项目建设背景 8 3.2项目建设条件 12 3.3发展蔬菜配送的意义 15 第四章 市场分析 17 4.1市场需求分析 17 4.2市场前景分析 20 4.3原材料供应分析 22 4.4市场风险分析 22 4.5 销售策略 23 第五章 项目建设方案 25 5.1项目规模 25 5.2设计依据 25 5.3平面设计 25 5.5系统运行技术参数及特点 31 5.6设备方案 31 5.7卫生标准 35 第六章 项目实施进度 36 6.1 建设期 36 6.2 实施进度安排 36 第七章 总投资估算及资金来源 38 7.1 投资估算 38 7.2 投资使用计划与资金筹措 44 第八章 项目效益评价 46 8.1 财务评价 46 8.2 社会效益评价 58 第九章 工程招标 59 9.1招标组织形式 59 9.2招标方式 59 9.3投标人 59 9.4招标范围 60 第十章 环境保护与节能 62 10.1 环境保护 62 10.2 节能 64 第十一章 项目组织与管理 66 11.1 组织机构与劳动定员 66 11.2技术培训 67 11.3劳动保护与安全卫生 68  5、项目素质的判断 第一部分、区域概况 1、区域简介 ####市近邻长春、哈尔滨、沈阳三大城市，是####省开发建设“最适宜居住”的重要山水城市，被划入####省最重要的清水绿带城市之一，被省政府纳入“长吉图开放合作区”。长春市到####市区116公里，而####市公路、铁路、高铁、民航、水运四通八达，是东北五大综合性交通枢纽之一。####市被誉为中国魅力城市、国家园林城市、中国历史文化名城的美称，尤为突出的是####雾凇称得上中国四大自然景观之一。 ####市是我国唯一一个与省重名的城市。境内居住汉、满、蒙、回、朝鲜等35个民族。####是一个依山傍水的美丽城市，####原名“####乌拉”，满语的意思是“沿江的城池”。环绕的群山和回转的松花江水，使####形成“四面青山三面水，一城山色半城江”的天然美景。因康熙皇帝东巡所作《松花江放船歌》有“连樯接舰屯江城”之句，故####市又有“江城”之称。 ####市地处长白山余脉向松嫩平原过渡地带，地势东南高西北低，松花江干流纵贯全境。松花江呈“S”形穿城而过，冬季不封冻。####市幅员面积27120平方公里。市区总面积3636平方公里；城市规划区面积1995平方公里；建成区面积231平方公里。辖4区（昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区）、5县市（永吉县、舒兰市、磐石市、蛟河市、桦甸市）。辖78个乡镇、71个街道办事处。 人口近500万人。市区人口约250万人。 2、区域经济布局与发展重点分析： ####市近几年GDP每年以11%-33%的速度递增，经济运行平稳，增长幅度与全国整体GDP大体一致。说明区域经济体系没有脱离传统形式，多以工业固定资产业，养殖业为主，产品附加值较高，利润额相对平稳，所以和全国整体经济增速较近。GDP增加是受大环境大势所趋。 ####地区人口数量总体变化不大，但逐年以5万左右人口的速度递增，属于长期劳动力输出的势头。前往韩国和国内等大城市打工的人数逐年递增。 随着GDP的不断增加，人均GDP也随着增加。 2011年政府工作报告中，计划2015年总GDP达3750亿，市区人均可支配收入达3.4万，农村人均可支配收入达1.1万。这是一个稳步上升的发展阶段。 2011的总体目标，总GDP为2170亿，市区人均可支配收入为20200元，农村人均可支配收入为7060。 人均GDP与房地产市场发育状况的关系表： 人均GDP 800—1300美元 1300—8000美元 8000—13000美元 13000美元以上 阶段 住房起步阶段 快速上升阶段 平稳上升阶段 下降阶段 根据以上的标准判断，####市当前人均GDP水平为2500美元左右，从经济水平和发展趋势来看####市房地产业正处于住房快速上升阶段，甚至是初级阶段。 2、近年区域居民生活水平对比图 年份 指标 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 城镇人均可支配收入 14498元 15042元 16156元 17720元 20200元 农民人均纯收入 409