武汉城中村项目前期可行性研究报告.docVIP

武汉城中村前期项目 可 行 性 研 究 报 告 二〇一二年十月 目 录 第一章 总 论 1 一、项目概况 1 二、可行性研究报告编制依据 1 三、项目的由来及建设的必要性 3 四、项目承办单位概况 7 五、可行性研究报告的编制范围 7 六、主要技术经济指标 7 第二章 经济发展和交通预测 9 一、项目所在地区及影响区社会经济现状 9 二、XXX市交通量发展概况及交通增长率的预测 12 第三章　工程选址 20 一、地理位置 20 二、自然条件 20 三、气象 21 四、用地平衡 22 五、土地供应及拆迁 23 第四章　工程建设方案 25 一、道路工程 25 二、给水工程 41 三、排水工程 46 第五章 环境保护 55 一、编制依据 55 二、环境现状 56 三、本项目对环境产生的影响 59 四、环境保护措施 59 第六章 节　能 63 一、设计依据 63 二、各项工程节能措施 63 第七章　项目招投标 64 一、招投标依据 64 二、本工程招标范围及项目 64 三、招标组织形式及方式 65 四、招标投标工作的安排 65 第八章 项目实施计划 67 第九章　投资估算与资金筹措 68 一、投资估算及依据 68 二、资金筹措 69 第十章　贷款清偿能力评价 70 一、项目贷款偿还资金来源 70 二、项目债务清偿能力分析 72 第十一章　国民经济评价 73 一、国民经济评价参数确定 73 二、国民经济费用效益调整 73 三、国民经济效益分析 75 四、不确定性分析 75 五、效益分析结论 75 第十二章　可行性研究报告结论 76 第一章 前言 ?? 受武汉恒鑫房地产开发有限公司的委托，本公司对委托方在武汉市武丰村进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。 ????可行性研究的工作从10月15日开始展开，至11月30日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。 1．1 报告编制目的 （1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 （2）对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 （3）结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 （4）对项目进行投资分析和风险分析。 （5）对项目决策及其实施的优化提出建议。 1．2 报告编制依据 （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 （9）现场勘察和实地调研所得资料 1．3项目概况 （1）地块位置 本地块隶属于武汉市洪山区和平乡武丰村，东至政府规划工业大道中北路延伸段，南临武青四干道及规划中的武青公园，西至园林路延伸段，临和平乡铁机村及美地家园小区，北至白洋路，紧邻金鹤园小区、绿景苑小区。 （2）建设规模与目标 项目名称：五丰新村 土地面积：800004平米（1200亩） 容积率：1.8（鉴于目前青山楼盘还主要以多层为主，在考虑各种综合因素的情况下，本项目把容积率把握在较小的数值） 建筑面积：1440007.2 平米 开发周期：84个月 土地价格：500元/平米（由于本项目为城中村项目，考虑到需还建及其他特殊因素，暂定价格为500） （3）周围环境与设施 本项目位于武昌与青山结合部。东临十里钢城，西连长江二桥，南接东湖风景区，北靠钢花新村，武青三干道，北洋大道，建一大道，园林大道，四通八达的公路直通武丰村，武钢交运站设在武丰村内，交通十分便利。 （4）项目投入资金及效益情况 项目总投资：220000万元 自有资金投入：42500万元 住宅销售价格： 2800元/平米起 项目销售收入：391716万元 项目税后利润总额：760001万元 （5）项目开发优势所在 政策优势——政绩工程，有强有力的政策扶持 市场优势——武汉房地产处于历史上升期 成本优势——土地成本由股本体现，无需支付高额土地出让金，并享有巨额土地增值收益 规划优势——武汉市政规划新一轮经济增长区域，市政配套优良 项目优势——地块属性优良，周边房地产市场运行良好，供需平衡并同步增长 运作优势——国内城中村课题及房地产开发策划顶级人才主导本项目运作 社会效益——解决