连云港2010年上半年市场分析报告.doc

2010年上半年市场分析报告 全国房地产市场回顾 自2009年12月到2010年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,国内大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收政策,显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心。 从4月14日开始，关于房地产调控的各项政策密集下发，一时间“乱花渐欲迷人眼”，而且其中不乏在过往两轮楼市调控中从未出现过的“三套房禁贷”，“无纳税、社保记录外地人禁贷”等“严厉手段”，让市场感受到了此次调控的“本质性不同”。此前的全国两会之前，总理温家宝曾温和地表示本届政府任期内将解决住房问题的时候，此时市场还未预料到了其后将要发生的暴风骤雨。随后伴随着房价的高涨，楼市政策也猛然变色。 数据回顾 需求：从2010年起销售额和销售面积增速继续回落 价格：从2010年起销售均价涨幅回落，价格指数环比涨幅连续三个月收窄 供应：从2010年起供应类指标增速快速回升，新开工面积增长最为显著 政策回顾 进入政策频发期 房地产新一轮调控揭幕 1、国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案/2010.03.18 按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。 2、国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% / 2010.04.15 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90㎡米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。 3、国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 /2010.04.17 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 4、住建部要求商品住房严格实行购房实名制 /2010.04.19 住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。 5、二套房以住房套数界定 不再以贷款为准 /2010.04.21 银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。 调控/遏止房价成为直接目标 调控目标的变化，造就了当前这一权力空前统一指向的楼市调控格局。 这次调控，无论是政府，还是地产商面对的局势都完全不同。一个可以佐证的细节是，在全国两会结束后第一天，北京地王纪录“一日三新”，这种情势当即引起了国务院的强烈反应。此前，国务院总理温家宝已经在两会之前的谈话中表态，本届政府任期内，要解决住房问题，而在更早之前，温家宝曾三次在视察中提及控制投机性购房。 “当时国务院层面也曾向北京市政府询问了情况。”4月20日中午，一位北京市政府办公厅的内部人士回忆当时的情况说。而前述接近住建部的权威人士则告诉记者，“北京地王一日三新”在新一轮楼市调控起到了关键的“引发”作用。 港城版政策解读 港城各大银行已接到通知 严格执行新政 分析：目前连云港中国银行、农业银行、交通银行、工商银行、建设银行已经接到通知，并严格执行新政内容和贷款政策。而江苏银行目前还没有接到批文，贷款暂停程序办理。 第三套房贷款停贷 连云港暂未被列入 分析：当前房地产投资过度，泡沫膨胀，特别一线城市尤为明显。国务院3天之内两次发布新规，充分体现房贷政策的差别化和针对性。据了解，连云港目前没有被划入三套房停贷城市，三套房贷款政策不变。 非本地居民贷款买房受限 连云港难落地 分析：这一规定针对的是“既占用当地资源，又对当地经济未作贡献的人”，预计在北京、上海等一线城市效果将很明显。连云港虽然房价高、上涨快，但供应并不紧张。未来几年，港城楼市最大的矛盾将集中在需求后劲跟进上，即没有可持续的需求支撑楼市消费，其中人口少、既有人口消费能力弱的现状决定我市不可能去限制非本地市民在港城进行住房消费。同时，从连云港总体规划来看，目前我市急需迅速增加城市人口带动城市化进程，而非抑制外地人口在港城落户。 连云港房地产市场回顾 一、港城数据 自去年年底到今年年初，由于受到一系列相关的政策调控，观望情绪重回楼市，开发商、购房者进入相持阶段。回顾2010年一季度的港城楼市，先