某房地产项目营销策划案.pptVIP

2、免费的广告媒体资源 搜房网 千房网 163 焦点房产网 本项目QQ群 《居周刊》杂志 《成都房产》 杂志 《公司·黄金楼市》 杂志 《四川画报·家在成都》 杂志等 上述媒体都刊载新房地产项目的相关信息，建议将项目的信息刊登于上述媒体，方便客户查询；对于搜房网、QQ群等带有论坛讨论和评述性的媒体，我们可以派专人进行正面的形象维护，进一步的吸引客户。 3、硬广告投入 报刊广告：在项目的形象期、开盘和强销期选用成都主流媒体《成都商报》、《华西都市报》及《居周刊》为主，该媒体具有传播面广、迅速提升项目形象等特点，具体投放频率与版面选择视情况而定； 公交车身广告：该媒体具有时效长，流动性大的特点，且较为经济，缺点是宣传面窄； 电视：为提高项目品质和形象，在形象宣传和开盘强销期可在彭州电视台中播出项目形象广告，播放频率视情况而定； 4、春节促销 充分利用春节期间外地打工返乡的时机，开展针对性的推广与营销策略，以抓住这部分客户购买市场。 5、行销 聘请专门的人员，在项目目标客户群比较集中的区域及彭州人口集中的繁华街道、商场等地方进行行销。 因时间仓促，本方案如有疏漏之处，请各位领导指正。 方案执笔：刘天福 2008.7.6 1、成本对价格的影响：售价与成本之间的差额即为利润，这里所指的成本，包含了税金。“由于现对开发公司的成本没有清晰的数据资料，在我们价格的制定中，仅出于经验和对产品的感性认识来进行成本因素的考虑。具体成本由开发公司核定。 2、市场竞争情况的影响：这是企业为了应付市场竞争的需要而采取的定价法。它以竞争者的价格为基础，根据竞争的力量等情况，制定较竞争者价格为低、高或相同的价格，以达到增加利润，降低风险、扩大销售量或提高市场占有率的目的。 3、加权平均法：在具体的价格制定中充分考虑户型、面积、景观、朝向、位置、楼层、花园等因素，对价格进行充分的调整。 （三）均价拟定 根据价格定位策略，以公司对未来市场的预期为指导思路，在制定价格表过程中，根据目前其它同类型楼盘的客户付款情况，并结合本项目的一些特点，尽量考虑采取更多灵活多样的付款方式。随着客户资源的积累，硬件方面的完善、宣传的到位，同时辅以销售手段、销控措施等，价格可呈平稳上升趋势，在价格稳步调开中找到合理的价格定位。最终一户一价的价格执行表待开盘前一周根据周边市场情况及客户接受度另行详细提供。 四、项目阶段性营销计划 项目的营销计划是鉴于以下几个关键节点而制定的： 2008年8月项目开始进行对外的形象展示，同时销售中心投入使用，蓄积潜在购买客户； 2008年9月下旬项目取得预售许可证，10月1日项目开盘销售； （一）营销阶段分期 阶段 时 间 销售、广告、其它配合工作 第 一 阶 段 形象展示期 （2008年8—2008年9月） （1）完成销售部所有销售所须的各种文件、表格等资料； （2）完成形象展示期所有平面设计和制作工作； （3）售楼中心、样板环境投入使用； （4）掌握公司既有客户资料作先期预定； （5）制定完毕开盘阶段广告推广、营销策略； （6）确定价格策略； （7）作好排号期间所有准备工作； （8）工程进度正常； （9）完成销售人员招聘、市场调查、案前培训工作。 第 二 阶 段 开盘期 （08年10月—11月） （1）取得销售预售许可证； （2）排号期为1周左右，收取排号费，尽量积累目标客户； （3）根据排号情况调整开盘价格、销售控制、调价策略； （4）确定并实施排号期、开盘期广告推广计划； （5）针对开盘和春节适当开展营销活动以促进销售； （6）维持正常工程进度。 第 三 阶 段 强销期 （08年12月—09年1月） （1）分析开盘阶段成交客户详细情况；逐渐建立客户口碑效益； （2）执行并调整强销期广告、营销计划； （3）充分掌握区域市场和竞争楼盘的详细背景资料； （4）逐渐建立本案在市场上的品牌效应； （5）加强销售人员的技能培训和市场调查； （6）制定持续期广告、营销计划； 第 四 阶 段 持续期 （09年2月—4月） （1）分析前面成交客户详细情况；充分发挥客户口碑效益； （2）执行并调整持续期广告、营销计划； （3）充分掌握区域市场和竞争楼盘的详细背景资料； （4）开始利用本案在市场上的品牌效应； （5）销售人员的提高培训和市场调查； （6）举行各项客户的联谊活动；强化宣传本案的物业管理； （7）制定尾盘期广告、营销计划。 第 五 阶 段 尾盘期 （09年5月—6月） （1）执行并调整尾盘期广告、营销计划； （2）针对老客户介绍新客户，采取奖励措施；