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我国房地产税改革的分析 　　党的十八届三中全会做出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出了“加快房地产税立法并适时推进改革”。房地产税是一切与房地产经济活动过程直接关系的税收，在我国房地产税收包括房地产营业税、企业所得税、房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税等。作为一种财产税，具有筹集国家财政收入、参与社会收入再分配、调节经济运行中的消费及投资结构等功能，可以将其概括为财政功能、社会功能与经济功能，而经济功能则是国家通过理性的税收活动调节市场缺陷，确保供求总量和经济结构的均衡，应当坚持效率优先，兼顾公平。 　　一、我国房地产税改革客观必然性及现实意义 　　任何一个税种税制的创建都要以当时外部社会经济条件为约束，房地产税税制也是如此。作为现行房地产税主体的《中华人民共和国房产税暂行条例》产生于1986年，在当时情况下较大程度上起到了预期作用。然而必须看到:伴随着产业结构和分配结构以及地方市场格局等多方面因素的变化，房产税税制的弊端日渐突出。这些弊端不仅削弱了房产税收入筹措功能，而且在一定程度上阻碍了市场经济的发展，对市场运行合理化起到了逆向调节作用，对社会公平也产生了一定程度的干扰。同时，随着现代经济越来越倚重流动性生产要素和无形生产要素，当前房地产税改革面临的一个重要挑战是准确定位其在现代经济中的角色。由于资本、技术和信息能够轻易地跨国界流动，全球经济一体化进程对房地产税改革提出了巨大挑战。 　　我国房地产税改革是在完善我国原有房地产税收制度缺陷的基础上，是对我国财税体制的有益补充和完善，致力于形成完善的房地产税制体系，建立科学、规范的房地产税税收管理体制，提高税收征收管理效率和水平。其现实意义在于: 　　第一，有利于完善我国财税体系，着力解决中国地方税体系不成型的问题，为地方提供支柱税种，为地方财政打开一个稳定而长久的收入来源途径，进而落实省以下分税制，激励地方政府转变职能，促使市场经济健康发展。我国房地产税的改革有利于地方财税能力建设，因为房地产税税基大多具有低流动性，也不会产生严重的税收竞争问题;和其他税种相比，房地产税税收收入相当稳定，可以形成对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖，将会在一定程度上改变地方政府的土地行为，从根本上改变地方政府对土地财政的过度依赖，引导其不追求粗放式扩张而追求内涵式发展，对城市的运营方式产生触动。所以，房地产税改革是整个税改重要的内在组成部分，它关系到国民经济的支柱产业健康发展而形成长久的支撑力量，也涉及到千家万户的实际利益以及整个局面的和谐稳定。 　　第二，调节收入分配，缩小收入差距。房产税可以调节社会财富分配，有效调节严重的贫富差距，维护社会的稳定，并为城市公共服务提供长期融资。从公平角度来说，房屋资产的增值完全归房产所有者是不合理的。房屋增值几乎全部来自土地，而土地的增值则是因为公共基础设施的改进和公共服务的改良，后者又系全社会劳动者的共同创造。因此，在扣除房产所有者因为承担投资风险而获得的合理资产回报之后，房产财富增值的相当一部分理应通过合理的税收手段转为全社会共同所有，由全民分享，并再投入公共品和公共服务的提供。 第三，有效抑制住房投资投机性需求，引导合理住房消费。房地产税是对付房地产投资的有效手段，可以增加房产持有成本，将迫使风险厌恶型的投资者离开这一最重要的投资品市场。而投资者离开，房价自然下行。而中国的房地产市场弊端在于两极分化，投资者手握数套房，刚需者无法找到合适的产品，只有持有成本增加才能逼出存量房，从而在一定程度上控制房价过快上涨。这样房地产税的房价“稳定器”功能才得以发挥，抑制了房地产市场的投机行为。 　　第四，提高房地产资源配置效率。在保有环节征收房产税对于房产这项资源的合理有效配置具有重要的调节作用。房产资源的拥有者由于较大的税收负担而对空置的房产进行充分利用，最终达到合理配置资源的目的。 　　二、我国房地产税改革中存在的主要问题 　　1.我国房地产税立法的滞后性 　　房地产虽然是重要的财产，房地产税是重要的财产税，但长期以来在整个税收体系中，房地产税并非主体税种，其立法长期未受重视。我国现行的房地产业各税种，其法律依据均为国家行政机关制定颁布的《暂行条例》，而不是由全国人大或人大常委会颁布的税法，立法层次较低。只是近年来随着与房地产相关的经济和社会问题的凸显，房地产税被赋予多种重要使命，有关房地产税征收与如何征收的改革争议都与房地产税的立法直接相关。而房地产税牵涉甚广，立法甚为复杂，这也给立法带来相当的难度。 　　2.现行房地产税税制覆盖范围过窄，且重复征税费问题严重，税负负担有