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细谈中国房地产税立法的逻辑* 　　一、房地产税立法的背景 　　中国以房屋为征税对象的税种有着悠久的历史。它起源于周代，《周礼》记载“掌敛廛布而入于泉府”。而房地产税作为独立的税种，是以唐朝建中四年( 783 年) 征收的“间架税”为始的。但是，征收房地产税仅在某些特殊时期作为增加政府财政收入的特殊手段而采用，并没有成为中国历史上的主要税种。新中国成立后召开的第一届全国税务工作会议上将房产税作为一个基本税种保留下来，并初步确立了全国统一的房地产税制。1950 年，政务院公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。1956 年社会主义改造完成后，由于绝大多数房产归国家或集体所有，房产买卖和典租被严格禁止，征收范围极其狭窄，导致房产税名存实亡。中共十一届三中全会后，随着经济体制改革和对外开放的深入，中国政府开始对1950 年代确立的房地产税制进行改革，并于1980 年代后期开始对国内单位和个人住房征收房产税。1986 年，国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定国内企业和个人房产税的计税依据、税率及征税对象，而对外企或外国人仍采用1950 年代初的相关规定。1986 年制定的房产税法规一直沿用至今。2003 年10 月，中共中央《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出:“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”从此，开征物业税成为学术界讨论的热点。2011 年，上海和重庆启动扩大房产税开征的改革试点。 　　改革开放以来，特别是1998 年基本确立了中国城市住房制度改革方向之后，在中国高速经济增长、城镇化快速发展的条件下，房地产业快速成长，并迅速成为国民经济的支柱产业。房地产业对中国经济增长的贡献巨大。房地产业从房地产开发投资、生产和消费等方面对经济增长作出贡献。2013 年房地产业增加值和房地产开发投资相关行业的增加值合计为87413 亿元，占全部GDP 的15. 3%; 房地产业对GDP 增长的贡献率为4.6%，房地产相关行业对GDP 增长的贡献率为24.8%，两者合计为29. 4%。从2004 年至2013 年，房地产开发投资对GDP 增长的年均贡献率为7. 8%。2008 年至2011 年房地产消费占居民消费支出的比重在17%左右，占最终消费支出的12% 左右，占支出法GDP 比重的6%左右。政府保增长或稳增长靠的均是房地产业。土地财政、房地产税收是地方政府运转的基础。1994 年分税制改革以来，中央政府和地方政府的财税关系发生了很大变化。随着房地产业的快速增长，土地收入和房地产税收成为地方政府的重要收入来源。根据统计数据测算， 2003 年至2013 年土地出让收入占地方财政收入的比例，最低的2008 年为35.8%，最高的2010 年达到66.7%，平均为50.1%。在很多地区，房地产相关税收占到地方一般预算收入的1/4 以上。银行贷款的20% 左右是房地产业贷款，银行贷款的50% ～ 60% 是以房地产抵押或担保的贷款。2004 年至2014 年房地产贷款占金融机构各项贷款比重从13. 36%上升至21. 26%。2014 年个人购房贷款占房地产贷款的比重达到66.3%。居民家庭资产配置的重点是不动产而非金融资产。数据显示， 2010年中国家庭资产中房地产比重占70% 左右，家庭金融资产中72%由现金构成。“清华-花旗中国消费金融与投资者教育调研”的调研结果显示， 2009 年中国城镇家庭中85%的受访者拥有自住住房，房产占家庭总资产比重高达73. 44%。在非金融类资产中，自有房屋市场价值是最重要的组成部分，占非金融资产的85%，家庭耐用品和其他非金融资产比重都比较低。 　　家庭负债以住房类负债为主，占总负债的92. 66%。现实中，房地产业繁荣，经济繁荣; 房地产业衰退，则经济衰退。当前，中国经济亦衍化为过度依赖房地产业和土地财政，甚至中国经济已经绑架了中国房地产业，房地产市场状况只能好不能坏，更谈不上真正建立起社会主义市场经济条件下的房地产税制。 　　与此同时，十多年来中国房地产业快速增长，没有经历真正意义上的调整，确实积累了一定的风险。最突出的表现在三个方面: 一是建筑产能过剩严重。按照国际通行惯例，房屋空置率在5% ～ 10% 为合理区，在10% ～20%为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。根据中金公司报告， 2014 年存量住房户均超过1 套，测算空置率已经达到17. 7%。二是房地产市场积累了一定的泡沫。长期跟踪研究发现， 2011年，南京、苏州、无锡、常州等城市的房价租金比在400-500 之间。国际上通行的房价租金比合理区间为200-300，如果房价租金比超过300，意味着存在较大的房