江西九江香榭丽地产项目可行性研究方案-56.doc

目录 前言 第一部分 决策背景 九江概述 经济发展统计指标分析 城市建设现状和城市规划发展对项目影响 第二部分 市场分析 政策导向分析及风险评估 九江房地产市场分析 整体发展概述 房地产现状分析 区域市场分析 区域市场特点 竞争态势分析 房地产市场前景预测 第三部分 项目分析 一、项目概况 二、项目资源分析 周边环境资源 自身资源 三、项目SWOT分析 四、项目商业、办公部分分析 五、项目市场目标客户层研究 1、 初步评估为了规范项目前期操作，提高工作效率规避风险提升竞争力九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城，长江黄金水道十大港口之一。辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，人口450万，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积48.4平方公里，市区人口51万人。九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，具有“省通衢”的战略地位。京九、武九（至武汉）、合九（至合肥）和即将动工兴建的铜九（至铜陵）、景九（至景德镇）等五条铁路干线在交汇；公路有105国道(北京-珠海)、316国道(福州-兰州)过境，昌九高速公路，九景高速公路；长江水运上通重庆，下达上海并延伸海外。区位优势十分明显，九江是一座历史悠久的文化名城。郡，九江的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女，而且也吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗文巨擘，他们给九江留下了不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、轶文趣事和种种文化胜迹。有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处。2001年被评为全国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入《世界遗产名录》。：生产总值年均递增１３．６％２００５年４２８．９２亿元，。人均生产总值年均增长12.7%达到9230元财政总收入年均递增１４．２％２００５年３９．８１亿元940亿元，人均生产总值达到2200美元增长１％　　 2005年城市居民可支配收入为8713元，同期增长１％　　 九江城乡居民存款余额在2005年达到249.49亿元，比上年增长37.32元，增长率达17.59%。 从上面两个表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。2005年九江城镇居民家庭恩格尔系数为４４．２％恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕 从上表可以看出，2005年，九江市民营经济上交税金亿元，销售收入．亿元，增长４１．６％对财政的贡献率达到60．8％? 九江市2005年完成固定资产投资（不含跨地区项目和农村固定资产投资）亿元，比上年增长％，增速比上年个百分点。“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游市委八届四次全会提出了环绕八里湖建设新九江的经济发展和城市建设的战略构想。九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。因此在总体规划中明确沿长江岸线由东向西拓展发展。 老城区沿湖沿江高档住宅。这些高档住宅地处市中心繁华商贸所在，地段位置优越，生活配套成熟。销售均价：2500元/平方米以上； 长虹大道两侧。由于政府行政、企事业单位等都坐落其附近，且紧临火车站，使得这一带近年来成为开发热点，生活配套日趋成熟。销售均价：1700~2300元/平方米； 九龙街开发区一带。随着九江城市西拓，环绕八里湖设新九江~2100元/平方米。 ⑶住宅品质：住房作为一项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品布局分配以及物业配套、景观、环境等等。而九江市目前的居民住宅大多无社区规划的人性化可寻，对居住环境的考究甚少，产品本身缺乏合理的功能，采光、通风等细微因素也不能有效实现。 房地产现状分析 1）市场运行状况： 供求平衡，成交面积和金额较上年大幅度减少 2005年，九江市区新批准商品房预售项目共36个，同比下降20%，批准预售面积55.88万平方米，同比上涨6.26%，其中住宅39.68万平方米。同期九江市的商品房成交面积为39.24万平方米，其中住宅34.44万平方米，成交金额84216万元，成交面积和成交金额比2004年分别下降了51.58%和40.02%。 附：商品房成交面积比较表 单位：万平方米 2004年 2005年 2005年与2004年比较 商品房 81.04 39.24 -51.58% 其中：住宅