餐饮管理公司东股全部权益价值资产评估方法.docxVIP

餐饮管理公司股东全?部权益价值资产评估方?法一、评估方法? （一）评估方法介?绍 资产评估通常采?用的评估方法有三种，?即市场法、收益法和资?产基础法。 1、市?场法是指利用市场上同?样或类似资产的近期交?易价格，经过直接比较?或类比分析以估测资产?价值的各种评估技术方?法的总称。市场法中常?用的两种方法是参考企?业比较法和并购案例比?较法。 2、收益法?是指通过将被评估企业?预期收益资本化或折现?以确定评估对象价值的?评估思路。在运用收益?法时，有两种常用的具?体方法：未来收益折现?法和收益资本化法。 ?3、资产基础法也称?成本法，是指在合理评?估企业各项资产价值和?负债的基础上，按照资?产扣减负债为所有者权?益的思路确定股东权益?价值的评估思路。具体?对各类资产的评估过程?中，包括重置成本法、?市场比较法等具体评估?方法。 （二）评估?方法的选择 1、对?于市场法的适用性分析? 市场法是以现实市?场上的参照物来评价评?估对象的现行公平市场?价值，具有评估角度和?评估途径直接、评估过?程直观、评估数据直接?取材于市场、评估结果?说服力强的特点。由于?被评估单位虽为餐饮类?企业，但实际营业收入?主要来源为投资性房地?产租金收入，在国内流?通市场的餐饮类上市公?司中很难找到类似经营?方式的三个以上可比企?业，采用市场法评估存?在较大难度,因此本项?目不适宜采用市场法进?行评估。 2、对于?收益法的适用性分析 ?收益法是从企业获利?能力的角度衡量企业的?价值，建立在经济学的?预期效用理论基础上。?XX餐饮自成立以来未?开展营业执照所列示“?餐饮企业管理咨询、营?销策划”等主营业务，?其收入主要来源为投资?性房地产对外租赁收入?，鉴于资产基础法评估?时，对其最主要的资产?和收入来源-投资性房?地产采用了收益法和市?场法两种方法进行测算?，能够反映该企业的整?体价值，因此不再采用?收益法对其进行整体评?估。 3、对于资产?基础法的适用性分析 ?资产基础法是以资产?负债表为基础，从资产?成本的角度出发，以各?单项资产及负债的市场?价值（或其他价值类型?）替代其历史成本，并?在各单项资产评估值加?和的基础上扣减负债评?估值，从而得到企业净?资产的价值。对于有形?资产而言，资产基础法?以账面历史记录为基础?，只要账面记录准确，?使用资产基础法评估相?对比较容易准确。XX?餐饮的主要资产为投资?性房地产，资产基础法?中具体采用市场比较法?、收益法进行评估后，?以此计算所得出的评估?值能够真实反映资产的?价值。评估人员通过对?企业财务状况、持续经?营能力等进行综合分析?后，最终确定采用资产?基础法作为本项目的评?估方法，最终合理确定?评估值。 （三）对?于所采用的评估方法的?介绍 ?资产基础法?各类资产的评估方法简?述如下： 1、流动?资产的评估 （1）?货币资金： ①现金?：通过对现金进行实地?盘点，填写现金盘点表?，并根据现金日记账中?的借、贷方发生额倒推?出评估基准日的现金库?存数，以核实后的金额?确定为评估值。 ②?银行存款：通过查对各?开户银行对账单，并对?银行账户进行函证核实?，经核对无误后，以经?核实后的账面价值确定?评估价值。 /（2）?应收款项：应收款项为?其他应收款。评估人员?通过核查账簿、原始凭?证，对经济内容、欠款?形成原因、账龄及欠款?方信用状况和支付能力?进行分析和了解，在核?实无误的基础上，根据?款项可能收回的数额确?定评估值。 2、投?资性房地产： （1?）资产概况 投资性?房地产为XX餐饮拥有?的位于XX市碑林区东?关正街78 号2 幢?商业房地产，即招商局?大厦裙楼。招商局大厦?为招商局广场主楼，建?成于2000年10月?，高十九屋，集购物、?餐饮、娱乐于一体，其?中1-5层为设备完善?、综合配套的商业裙楼?，6-19层为现代化?的商务型写字楼。本次?评估对象为招商局大厦?裙楼的2-5层，建筑?面积分别为1978.?06平方米、3197?.61平方米、319?7.61平方米、31?97.61平方米，钢?混结构，用途为商业。?评估基准日，商业房地?产出租给XX饮食股份?有限公司老孙家饭庄，?经营餐饮业务，其内部?装修为地砖地面，内墙?为石材墙面，内墙部分?造型隔断，外墙部分石?材墙面，部分金属造型?墙面，铝合金窗，该装?修为XX饮食股份有限?公司老孙家饭庄所做，?本次评估评估对象不包?括装修部分。通过现场?勘察，该投资性房地产?目前基础稳定、结构完?整、承重构件连接牢固?，整体使用状况良好，?能够持续使用。 （?2）评估方法 根据?《资产评估准则-不动?产》规定，执行不动产?评估业务，应当根据待?估资产特点、价值类型?、资料收集情况等相关?条件，分析市场比较法?、收益法和成本法三种?基本方法以及假设开发?法、基