湖州红丰家园项目二期销售策略高汇报.docVIP

湖州“红丰家园”二期 销售策略建议 第一篇 项目产品分析及市场销售价格定位建议 产品解析： 一）主要经济技术指标： 用地面积：5085平方米 总建筑面积15870平方米（小高层住宅建筑面积12586平方米，多层建筑面积521平方米，配套商铺面积2763平方米） 地下车库面积1684平方米 总户数：236户 车位总数：43（地下车库） 二）产品结构解析： 房型配比： 房型 套数 套内面积 建筑面积 房型 套数 套内面积 建筑面积 A1 8 93 113 C 22 31 38 A2 8 93 113 D1 48 42 52 A3 1 185 226 D2 24 42 52 A4 1 185 226 E 28 39 47 B1 8 99 121 F1 18 41 50 B2 8 99 121 F2 10 41 50 B3 1 199 242 G 28 25 30 B4 1 199 242 H 22 21 25 合计 236（套） 面积配比图（单位：平方米）： 三）项目工程进展： 项目已进入市场公示阶段，施工现场进入拆迁阶段，预计于2006年9月开始动工，预计可于2006年11月进入销售阶段。 产品市场定位建议： 一） 市场前提：A：2005年湖州市房地产价格基本稳定，涨幅回落。 B：投资总量扩大，增长速度平稳。 C：目前湖州民间有一部分资金闲散，需要一定的渠道进行投资。 D：市场有较多同类型项目，市场竞争激烈，有相当的销售压力。 E：市场同类项目以毛坯为主，部分提供代装修服务，无真正意义上的精装修房投入市场。 如上图所示，本案面积在60平方米以下的产品达到了85%，因此产品具有以下特点： 主力房型为50平方米两房； 房型没有起居室； 部分房型内没有设计厨房用地； 房型设计偏重于精简节约，缺乏居住的舒适性。 湖州市场同类项目比较 项目名称 目前状态 面积（平米） 装修标准 销售价格（元/平米） 租金收入（元/月） 明珠锦绣苑 现房 34（另有12平米阁楼） 全装全配 5000 1000 阳光城 现房 38（另有车库一个） 全装全配 5789 1100~1200 金泉小区 现房 35 全装全配 5285 800~900 青塘小区 现房 34 简装简配 3970 600 阳光水岸 期房 50左右 毛坯 4200 预估在500~600 金世纪广场 期房 45~108 毛坯 4150 预估在600左右 现代生活广场 期房 60左右 毛坯 6000 预估在1000~1200 城市之心 期房 50左右 毛坯 4300 预估在900左右 众鑫广场 期房 35~80 毛坯 4600左右 预估在900左右 从上述列表来看，湖州目前的小户型项目毛坯销售价格基本在4300左右，而全装修的由于装修标准不同，在5200~5800这个区间中；同时，该类产品的租金受项目地段、装修配置、周边生活配套等情况的影响较大。 二）产品市场定位建议：建议本产品市场定位为高尚、贵族单身公寓（即精装修、全配置单身公寓） 建议原因： 本案所处地理位置——典型的生活居住及办公、商业结合地区，离湖州市中心商业区仅一步之遥； 本案产品主力面积适合单身人士或养老族居住，而不适合一般市民居住要求； 项目周边生活配套较为齐全，方便单身业主解决日常生活居住需求； 项目周边交通便利，方便业主出行需求，适合单身、年轻人士的工作和生活； 规避本案产品先天设计上的不足及缺陷； 引入精装修房概念，形成市场产品差异，规避市场风险，提升产品的核心竞争力，形成本案的产品唯一性； 提升产品价格上升空间，拉开同类项目类比。 三）本项目产品可以结合开发商拟在本项目地块北面开发的产权酒店进行共同包装和销售，提高项目附加值，提升项目利益空间。 项目优劣势分析： 项目优势分析： 项目周边区域为成熟区，相关配套设施齐全，交通方便，对于生活、工作较为便利； 项目离湖州市商业中心及中心城区仅一步之遥，便于业主生活； 项目一期已建成，项目二期具有一定的市场知名度，对于本案销售有一定的帮助和提升； 引入全新精装修、全配置（拎包即可入住）概念，突破市场常规概念，具有市场前瞻性； 如结合开发商后续项目（产权酒店）进行整合，有利于项目品质提升，便于单身业主的日常家居并可以提高项目的投资价值，可以有效提高项目销售价格。 项目劣势分析： 本案产品设计先天不足，主力房型无厨房设计，实用性较差，不适合常规居住需求； 市场进入新一轮的国家调控，目前市场成交不活跃，购房客户普遍存在观望心态； 投资客户出手率减少，投资热情受到政策打击，投资意向受到压制； 市场观望心态浓厚，价格上升空间较少，市场销售压力较大。 产品市场价格定位： 一）产品市场销售