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浅谈房地产开发项目总控的研究 　　摘 要：房地产项目是房地产开发商最主要、最核心的一项经营活动，随着市场环境的不断变化与国家政策的不断出台，在很大程度上对房地产行业的发展产生了影响，随着国家每次宏观政策的出台，均会对部分房地产开发商造成一定的影响，甚至有的出现破产、经营困难的局面。随着改革开放的不断深入，房地产行业发生了天翻地覆的变化，面对这种趋势，在跌宕起伏的市场经济中，房地产企业该如何准确定位产品，最终实现其经营目标，不仅要充分分析内外环境的变化形势，同时还要加强其内部管理，特别是对项目成本的控制，因为房地产项目成本会对其产生直接性的影响。所以，在这种形势下，研究房地产项目的总控，对于房地产企业来说，在实现其总控的同时，带来更多的经济效益，具有非常现实的意义。 　　关键词：房地产项目；开发商；总控 　　DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2017.02.206 　　1 引言 　　当前， 随着热点城市房地产市场率先进入存量房时代，二手房买卖和租赁经纪业务正面临无比广阔的市场前景。但在略显混乱的市场秩序中，互联网技术的发展、资本的追逐，正带领行业踉踉跄跄地走向蜕变。自从田宅交易出现、中介行为诞生开始，我国的房地产经纪业务已经存在了上千年。其间，经纪人的称谓历经驵侩、房牙子、庄宅牙人、市侩、掮客等种种变化。在有着“重农轻商”传统的中国社会，这些称谓不乏贬义。新中国成立伊始，国家实施土地公有制改革，在所有制结构发生重大变化的“缓冲期”，土地和房屋的交易一度处于低位乃至被禁止，房地产经纪行业亦失去了发展的土壤[1-5]。改革开放之后，房地产交易出现复苏，经纪行业随之发展，其形态从最初“一桌一店”的个体户模式，逐渐走向规模化，但整体市场规模仍然偏小。直到1998年房改政策颁布，伴随着房地产市场的腾飞，房地产经纪行业迎来了快速发展期。一部分房地产经纪公司迅速做大，并催生出链家地产、伟业我爱我家、中原地产、21世纪中国不动产、世联行等巨头。 　　2 分析 　　随着市场经济的发展，房地产经纪公司的业务类型也已发生变化，从最初的二手房买卖和租赁、新房销售代理，逐步延伸到经纪业务的上下游，甚至横向拓宽到商业、旅游、养老等地产领域。其中，中原地产、链家、伟业我爱我家等公司除同时从事三大传统业务外，还以设置业务条线、成立子公司的形式，涉足金融或担保资金监管等业务。世联行也开辟了和新房销售相关的金融业务。 　　随着存量房时代到来，房地产经纪行业的前景正被普遍看好，尤其是二手房的买卖、租赁。二手房市场的容量和前景取决于以下几个关键指标： 　　第一是流通率。对应400万套左右的二手房成交量，全国层面的流通率不足2%。按照国际经验，中国的二手房交易达到4%-5%的流通率是有可能的，这意味着二手房交易量可以达到1000万套左右。第二是经纪渗透率，即经纪人员和经纪公司参与完成二手房交易的比率。一线城市的渗透率已经达到85%以上，二线城市只有60%左右，未来还有很大提升空间[5]。第三是佣金率。我国大部分城市的佣金率不足2%，从美国和我国台湾地区等的经验来看，这样的佣金率水平不足以吸引优秀的从业者加入，也难以有高质量的服务。在劳动力成本日益上升的条件下，佣金率至少不存在下降空间[6-9]。 　　3 结论 　　从房地产开发项目总控的手段，简述了几个关键指标。 　　参考文献： 　　[1]贾广杜―项目总控.建设工程的新型管理模式[M].上海：同济大学出版社，2003. 　　[2]Ralph J.Stephenson.Project Partnering for the Designed Construction Industry[J].1996. 　　[3]The project Management Institute Standards Committee，A guide to the Project Manag-ment Body of Knowledge（PMBOK Guide），2006 Edition. 　　[4]易继伟.Partnering：一种新的建设管理模式[D].同济大学硕士学位论文，2008（11）. 　　[5]中国建设监理协会.建设工程监理概论[M].北京：中国建筑工业出版社，2009. 　　[6]徐伟等.土木工程项目管理[M].上海：同济大学出版社，2006. 　　[7]刘为民.项目法施工模式的研究[M].北京：对外经济贸易大学，2005. 　　[8]史啸虎.我国建筑业的变革和发展[J].建筑经济，2007（05）. 　　[9]徐志强.浅谈国外建筑土程管理公司在工程项目建设过程中的作用.建设监理，2010（03）. 4