(房地产策划）第七讲房地产项目产品建议与投资分析.ppt

廖海燕 广东财经大学公共管理学院 ;本章要求： 1.了解房地产项目产品规划设计的原则。 2.熟悉房地产项目总平面规划、建筑风格、交通动线规划、园林景观设计、户型设计、装修、业态规划、配套、开发等方面的建议。 3.掌握房地产项目投资分析的内容和方法。 ; ★在进行产品规划设计建议前，策划人员必须要明确产品规划设计的原则，然后再根据该原则进行产品规划设计建议。 常见的规划设计原则： （1）土地价值最大化 （2）资源利用最大化 （3）前瞻性 （4）独特性 ★除了规划设计原则外，策划人员还要事先明确规划设计的思路，从而指导项目的产品规划设计。 ;7.1.1房地产项目总平面规划建议 ★总平面规划主要是解决各建筑物在地块上如何布局的问题。它受到项目各种经济技术指标的制约，因此在进行房地产项目总平面规划建议是??应分析项目的经济技术指标。 ★对项目的总平面规划进行建议，除了用文字说明外，还应附上总平面规划设计图。 ;*;7.1.2房地产项目建筑风格建议 ★房地产项目的建筑风格应当与项目的主题定位、形象定位相一致。建筑风格对房地产项目的意义重大，具体如下： （1）对项目品牌而言，通过风格可以取得两重效果，即美观、识别。 （2）对开发商而言，良好的建筑风格对促销有积极的意义。 （3）对置业投资者来说，有风格的建筑获得目标客户的认同，导致他们精神上的愉悦与其心理特征相符，有利于吸引他们购买。 ★在确定房地产项目的建筑风格时切忌跟风，应根据本项目的自身特点，对每种可选择的建筑风格进行分析，最后选出适合本项目的建筑风格。 ;*;*;7.1.3房地产项目交通动线规划建议 ★对于商业物业来说，交通道路规划将会影响消费者在商业物业中的流动路线、影响消费者在商业物业中停留的时间，从而影响商业物业的经营及其价值。 ★对于商业物业来说，交通道路规划要注重内外道路的衔接，把外部的人流引入到商业物业中去，同时要避免商业盲区，尽量使人流往里面和高层流动。;7.1.3房地产项目交通动线规划建议 ◆对居住物业来说，对小区???的交通动线进行规划设计，应做到以下4点： （1）社区内实行人车分流交通体系。 （2）利用地势差，采用各种实用、经济、美观的处理方法，合理组织平面、立体交通流线，实现小区内真正地人车分流，提高居住环境质量标准。 （3）对小区居民的用车进行预测，合理规划小区停车位的数量。 （4）设计人车流线遵循“车走环道，人走直线”的原则。;7.1.3房地产项目交通动线规划建议 ◆对商业物业进行交通动线规划，必须先了解以下内容： （1）动线规划考虑的因素 （2）动线规划设计宗旨 （3）动线规划设计原则 （4）动线分类 （5）停车场布置要求 （6）流线设计内容;7.1.4房地产项目园林景观设计建议 ◆随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接收，景观优势也成为众多小区的一个卖点。对房地产项目的园林景观进行设计，要注意以下7点： （1）景观风格； （2）环境绿化 （3）植物配置； （4）室外地面铺装 （5）环境水体的运用； （6）道路规划 （7）小品设置;7.1.5房地产项目户型设计建议 ◆在住宅市场中流传着这样一句话：“来不来，看地段；买不买，看户型。”可见户型设计如何直接影响着客户群的购买行为。 ◆在户型设计上，讲究简洁、实用、功能分区合理、科学。;7.1.6房地产项目户型设计建议 ◆房地产项目在销售时是否带装修，主要取决于目标客户群的爱好。 7.1.7房地产项目业态规划建议 ◆业态规划是针对商业物业来说的。在进行业态规划建议时，应先明确业态规划的原则，然后再对业态规划进行建议。;7.1.8房地产项目配套建议 ◆房地产项目的配套主要包括设备配套、设施配套和智能化配套3个方面。 7.1.9房地产项目开发建议 ◆在对产品规划设计建议结束后，策划人员可以对项目在开发建设方面进行建议。在建议的内容上可以是有关开发节奏方面的建议。;7.2.1房地产项目经济技术指标确定 ◆各项经济技术指标的变化，将会影响到项目的开发成本和可销售面积的大小，从而影响项目的盈利能力，所以对房地产项目进行投资分析，首先就是要确定项目的各项经济技术指标。 例如：总用地面积、住宅建筑面积、总建筑面积、商业总建筑面积、建筑覆盖率、容积率、地下车库建筑面积、会所总建筑面积、物业管理等。;7.2.2房地产项目开发周期确定 ◆绝大部分的房地产项目在开发运营时，都需要通过各种各样的渠道进行融资，因此开发周期的长短将直接