(房地产策划）第2讲房地产项目投资环境分析.ppt

廖海燕 广东财经大学公共管理学院 ;本章要求： 掌握经济环境分析、政策环境分析、城市条件分析和房地产市场分析的 具体内容和方法。 ; 房地产市场调查的内容： ;2.1.1生产总值分析 ◆ 生产总值包括和国内生产总值（GDP）和国民生产总值（GNP）。 ◆ 用图表法分析生产总值的变化情况。 ;2.1.2三大产业分析 ◆分析三大产业对GDP的贡献 ◆分析三大产业的比例是否合理 ◆针对本项目要开发的物业类型，对三大产业中的某个产业进行重点分析。 ;2.1.3外资投资分析 ◆促进当地经济的发展 ◆增加房地产的潜在需求 2.1.4固定资产投资分析 1.固定资产投资 2.房地产投资 ;2.1.5 居民生活水平分析 ; ; 2.2.1 土地政策 2008年土地政策盘点 ; 2.2.1 土地政策 08年土地政策对房地产市场的影响： 由于我国土地稀缺性非常明显，加之城市进程加快，外来人口的迅速增加，带动了大量针对房地产的刚性需求，土地政策的集约用地加强，促使土地管理秩序保持了总体稳定、趋向好转的态势。但土地管理形势依然严峻，仍有违法用地、滥占耕地等违法违纪现象，国家对土地管理力度加大。对闲置土地进行规范，打击囤地炒地的行为，促进房地产健康发展。 ; ; 2.2.1 土地政策 09年土地政策对房地产市场的影响： 严格规范土地开发时限及土地出让收支，打击囤地炒地行为,促进房地产市场健康发展，同时增加土地供应量，促使土地价格平稳及有效抑制房地产价格泡沫增长。 ;2010.01.10; 2.2.1 土地政策 2010年土地政策对房地产市场的影响： 持续增加住房土地供应量，加大土地出让收支管理，减少囤地炒地企业，促使土地价格平稳及有效抑制房地产价格泡沫增长。但是也间接加快了房地产项目的开发进程，可以加大市场供应量，对稳定市场有一定好处，并促进市场发展进程。由此可见，政策并不是打压市场投资与进程，只是管制炒作市场的行为。明确了土地出让金付款方式，加强了对中小户型和保障性房的要求。土地政策增加了开发商获取土地的成本和开发成本。 ;2.2.2 购房政策 2.2.3 拉动政策 2.2.4 抑制政策 ; 2.3.1 城市基本情况分析 2.3.2 城市人口状况分析 ; 2.3.3城市气候资源分析 2.3.4城市市政建设分析 2.3.5城市规划分析 ; 2.4.1房地产市场总体状况分析 首先要分析房地产市场的总体状况，也就是先总体描述一下当地房地产市场的特征，供求状态、价格水平等。 ; 2.4.2房地产市场特点分析 分析完房地产市场的总体状况后，应该对这些总体状况进行具体的分析。 ; 2.4.3房地产市场供求关系分析 对供求状况进行分析是房地产市场分析的重点，因为供求状况如何将直接影响到项目建成后的去化，从而影响开发商的收益。 ; 2.4.4房地产市场发展趋势预测 ;思考和讨论