(房地产策划）第十一讲物业管理前期介入.ppt

廖海燕 广东财经大学公共管理学院 ;本章要求： 1.了解物业管理的含义及物业管理前期介入的作用。 2.熟悉物业管理的前期介入的程序与内容。 3.熟悉物业管理的前期介入各阶段的业务。 ;11.1.1 物业管理的含义与意义 （1）物业管理的含义：指业主通过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定，对房屋及配置的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 （2）物业管理的意义与作用 ①物业管理既是房地产营销的延续，其本身也是营销。 ②物业管理是满足市场需求、完善产品质量的重要渠道。 ③良好的物业管理有利于开发商品牌的塑造。 ;11.1.2 物业管理前期介入的含义与作用 （1）物业管理前期介入的含义：泛指物业公司从项目的市场调研阶段开始为房地产开发商从物业管理角度提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管房屋销售租赁等多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，制定物业管理区域内业主委员会成立前的物业管理服务工作。 （2）不同房地产开发阶段物业管理介入的效果 ①前期介入——当顾问 ②中期介入——当监理 ③晚期介入——当管家;11.1.2 物业管理前期介入的含义与作用 （3）物业管理前期介入的作用 ①物业管理的前期介入，有利于优化设计，完善设计细节，减少返工，防止后遗症。 ②物业管理的前期介入，有利于提高施工质量。 ③物业管理的前期介入，有利于加强对所管物业的全面了解。 ④物业管理的前期介入，有利于后期管理工作的进行。 ⑤物业管理的前期介入，有利于促进销售。 ;11.1.3 物业管理前期介入及前期管理的区别 （1）前期物业管理：指在业主大会选聘物业管理公司之前，房地产开发商与选聘的物业管理公司签订《前期物业管理服务合同》，并由物业管理公司按照合同的约定实施物业管理。 （2）前期介入及前期管理的区别 ;11.1.4 物业管理前期介入的方式 （1）长期介入 （2）短期介入 11.1.5 物业管理前期介入的程序与内容 物业管理服务标准的确定、参与设计与施工、物业管理队伍的组建、物业管理方案及制度的制定、接管验收与业主入住阶段物业管理。 ;11.2.1 楼盘的功能定位 房地产开发企业在取得土地开发使用权后，要对市场进行调研并对项目做可行性研究。一些有远见的开发商还好聘请专业的物业管理人员对其项目进行评估分析，还要了解物业周边的竞争对手的物业管理情况，估算管理成本、利润等。 11.2.2 物业管理的档次与服务标准 （1）普通居民住宅 （2）中档居民小区 （3）高尚住宅小区 ;11.2.3 智能管理 ★除了倡导“酒店式服务”口号以外，目前，智能管理也逐步成为物业管理新潮流。 ★没有物业管理的前期介入，就不会有后期所提供的服务的完善化和高智能化。 ;11.3.1 规划设计阶段 （1）配套设施的完善 （2）水电气等供应容量 （3）安全保卫系统 （4）垃圾处理方式 （5）绿化布置 （6）消防设施 （7）建筑材料的选用 （8）其他 ;11.3.2 施工安装阶段 （1）土建施工阶段 物业管理公司在施工阶段的参与主要是确保工程施工质量。 （2）设备安装阶段 机电设备安装调试阶段的介入，主要是从物业管理的角度，提出机电设备安装和能源分配的有关专业管理意见。 ;11.4.1 组织架构 （1）行政部门 （2）财务会计部门 （3）工程维修部门 （4）业务部门 （5）保安部门 （6）园艺环境、清洁部门 ;11.4.2 员工招聘 （1）总经理和部门经理等决策层 （2）个部门经理等中层管理人员 （3）操作层 ;11.4.3 从业人员的专业培训 （1）从业人员上岗条件 （2）员工岗前培训 ①岗前培训内容 ②岗前培训步骤 ;11.5.1 财务管理 物业管理公司在物业交付各业主使用前，就应该根据当地情况及该物业本身的设计特点，制定物业的财政预算，计算管理支出并按公约所制的管理分配比例，确定管理金融，务求足够支付日常各项经常性支出及预留未来大型改善维修工程的费用。 11.5.2 管理方案及计划 物业管理公司根据物业特点及外部环境有针对性地草拟一个较详细的物业管理服务计划，以使管理服务工作可以顺利开展。 ;11.5.3 制定各项工作指引及人事管理 ★制定各项培训内容、守则、管理规定及员工工作程序，以便将来控制和管理。 ★员