汇率制约市场表现房价泡沫风险可控.docVIP

PAGE  PAGE 5 汇率制约市场表现房价泡沫风险可控 　　汇率不确定性制约市场表现 　　2月29日中央银行宣布降准，这有助于提振短期市场情绪，但其引导政策利率下行和刺激经济与资本市场的作用应该十分有限。过去几个月以来，在外汇占款快速下降的背景下，央行的降准举措步履迟缓，似乎反映了中央银行在松货币与保汇率之间的纠结。 　　尽管人民币汇率阶段性有所稳定，但市场对汇率不确定性的担忧似乎仍然存在。 　　本轮CDS费率高点超过了8?11汇改时期的高点，NDF市场显示的贬值预期也比当时更强一些，相应的今年以来股票市场调整幅度也比8?11时期更大一些。 　　去年8?11汇改以后，随着人行强力干预稳定市场预期，以及美联储加息放缓的全球背景，10月份CDS费率和NDF市场显示，恐慌情绪逐步消退到汇改之前的水平，市场也出现了一波反弹。 　　与去年10月的情形对比，目前CDS费率高位整理；尽管央行尽力安抚，NDF市场显示的贬值预期仍然比较明显。这似乎指向了持续性的较大规模的资本外流，并与资本市场出乎预期的弱势表现相印证。这一情形与去年10月前后的情况形成明显对比和较大反差，说明汇率层面的不确定性越来越成为制约市场表现的重要因素。 　　房价泡沫风险总体可控 　　受销售的季节性影响，2月30大中城市商品房销售面积绝对水平大幅回落，同比增速维持在14%的水平。去年2月销售增速回落17个百分点，3月后开始快速上行，由于基数的影响房地产销售增速可能在未来几个月进一步下滑。近期政府调整房地产契税、营业税比例，继续促进房地产业去库存。但考虑到去年以来，按揭利率下降等金融条件的放松，已经促进了需求的集中释放，今年刺激政策对房地产销售增速的提振可能有限。 　　2015年2季度以来，房地产销售量价齐升，总体处于恢复的过程中，但区域分化明显。部分人口净流入、库存去化周期较短的地区价格上涨的压力更大一些。 　　三线城市受制于库存较高和人口流出压力，价格和成交量的恢复比较温和，2月百城住宅价格环比0.4%。 　　一线城市由于房屋新增供应量较少，市场库存水平较低，人口持续快速流入，存在供求关系失衡，在流动性改善的情况下，形成了房价的快速上涨。 　　在房地产市场普遍回暖的背景下，一线城市与三线以下城市之间的走向分化极大，催化了对房地产泡沫化的讨论和担忧。尽管存在政策面的引导和流动性环境改善的支持，但从广泛的经济数据和资产市场的表现看，一线城市房价的快速上升应该主要反映了局部市场巨大的供求失衡压力，其背后是较长时期的去库存，较低的供应增长和持续的人口流入，这部分地反映为租金水平的压力以及普通住宅与豪宅市场走势的差异。这一发展是否影响宏观层面的政策放松步伐值得关注，但这似乎更需要局部的地区性的政策响应。 　　以国内外经验来看，供应大量增长，存货快速积累，以及广泛的投机性交易是房地产泡沫的基本条件。目前，一线城市仍然看不到供应大幅增长和库存快速积累，在限购的条件下，投机性交易可能也并不广泛。二三线城市2011年以来房价涨幅低于通货膨胀水平，泡沫化并不明显，同时购房首付比例仍然较高，房地产的风险总体可控。 　　目前广泛的二三线城市房地产仍处于去库存的调整周期，1月土地出让量同环比均大幅下跌，房地产投资的企稳仍然需要时间。CPI可能在2季度回落 　　2月上句畜肉、水产品、鲜菜、鲜果价格环比继续上行，到中旬价格略有回落。以统计局旬度食品价格测算，上中旬价格环比分别上涨2.5%，4.8%，19.4%和4.5%。春节和寒冷的天气大幅推升了蔬菜价格，2月CPI可能仍然处在较高水平。 　　近期猪肉价格有所上行。历史上，猪肉价格的长期持续上涨需要宏观经济相配合，例如06-07年，10-11年。在当前宏观经济疲弱的背景下，生猪价格上行的持续性可能有限。目前猪粮比9.1，处在2009年以来的较高水平，玉米价格不断回落，推升了猪粮比，也制约猪肉价格的长期大幅上行。 　　近期猪肉价格的上涨，更多受到行业自身力量的驱动。2012年以来，生猪存栏量总体下降，较低的存栏水平有利于生猪价格的阶段性反弹。2012年至今，猪肉价格的阶段性反弹有4轮，平均持续时间大约在5个月左右。随着生猪补栏略有回升，猪肉价格均有所回落。 　　农产品方面，近期政府表示玉米价格改革方案将尽快推出，显示粮食去产能、去库存的改革正在加快。小麦、稻米价格的改革也可能跟进。 　　价格和补贴相分离，补贴方式的转变将对粮食价格产生系统性影响。未来玉米价格的形成机制将更加市场化，或许将逐步回复到与国际市场价格相近的水平。 　　目前国内玉米现货价和进口到岸完税价格间还有27%的价差，随着价格改革的执行，价差将逐步修复。观察农产品期货价格，到今年年底，玉米价格贴水25%左右。 　　去年底以来猪