第2章房地产开发建设的过程.pptVIP

; 一、规划与设计; 一、规划与设计;3、规划的内容 （1）建设工程规划——建筑、道路、管线 （2）建设项目选址 （3）建设用地规划 （4）开发产品规划 ;（二）设计 1、主要内容 总体设计——根据项目的功能和城市规划的要求 进行总体布局设计 建筑设计——确定建筑平面的位置、层数、层高 等和其他环境要求所采取的技术措施 工艺设计——为工业项目或酒店、宾馆所要求 专业设计——结构设计、室内设计、给排水设计、电讯设 计、采暖通风、动力设计 ;T3航站楼——花费270亿元，3公里长，建筑面积130万平方米，集中了最高水平的建筑科技和节能环保技术 ; 国家大剧院占地１１.８９万平方米，由法国著名建筑师保罗.安德鲁主持设计，总建筑面积约１６.５万平方米，５４６３个座位，有歌剧院、音乐厅、戏剧场以及艺术展厅、艺术交流中心、音像商店等配套设施，建设工期４年。 ;（三）规划设计中应考虑的问题;二、土地使用权的获取;赠与;1、土地使用权有偿出让 是指国家以土地所有者身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交纳土地出让金的行为。是垄断市场。 ;第一节 房地产开发的前期准备;开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金；成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款。 土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。 ;基准地价——即城市国有土地使用权的基本标准价 格，是指在一定时期内，按不同的土地 级别、区域级别评估和测算的不同用途 的土地使用权的平均价格。 表现形式有级别价、区片价和路线价三种。 ;标定地价——叫宗地价格，是在基准地价的基础上， 根据地块大小、形状、区位、容积率、土 地使用年限、市场行情、政策等条件评定 出来的具体地块在某一时期的价格。 ;级别;北京市居住用途基准地价表 ? ;北京市商业用途基准地价表 ? ;2010年将修订土地基准地价;根据基准地价测算的土地价格可以分为四种类型： 楼面熟地价 指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积 率条件下，建筑面积每平方米分摊的完整土地 使用权的平均价格 楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府 收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让 金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 楼面熟地价=地面熟地价/容积率 楼面毛地价=楼面熟地价-楼面拆迁补偿费用 地面熟地价 地面毛地价  ;地面熟地价; （1）协议出让 是指土地出让方和受让方通过协商的方式，有限、有期限地出让土地使用权。 （2）招标出让 国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为.;（3）拍卖出让 国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 2003年12月8日 北京首次大宗国有土地使用权拍卖会 大兴区黄村卫星城北区一号地 以4.3亿的起拍价在国际饭店竞拍 顺驰、天鸿、富力等几家知名房地产商 经过近30次的竞拍 天津顺驰集团以9.05亿元的”天价”竞买成功. ;2010年3月，短短两天楼面价相差小一万 北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目 15日 1号地 84轮 40.8亿 楼面价27529元/平米、 远豪 17日 4、5号地 82轮 50.4亿 楼面地价17949元/平米 保利 两块望京地楼面价却相差小一万。 ;（4）挂牌出让 国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申