2010年5月28日湖州仁皇山新区s18地块营销策划报告.ppt

湖州仁皇山新区S18地块营销策划报告;写在前面;——之于珍贝地产而言;壹;市场策划;2、城市经济研究;渊源：战国时期(公元前333年)楚春申君筑菰城至今，湖州已有2300多年的历史 延续：；湖州素有“丝绸之府、鱼米之乡、文化之邦”的美誉，是湖笔文化的诞生地、丝绸文化的发源地、茶文化的发祥地。是中国近现代民族产业及金融业的发祥地之一。 承接：在20世纪后期全方位的改革开放，湖州地处长三角中心腹地，得利于上海杭州苏州的经济辐射。是改革开放以来中国市场经济发育最为完善的地区之一。资金实力雄厚，民营经济非常发达，已经占到全市工业总产值的91.06%。 展望：湖州一座经济强盛人文居住环境安逸的世界级城市，是未来杭州的后花园。;2、湖州——渊源流传、风景宜人、极佳的人文居住环境;湖州是个古老而又现代的城市； “古老”——2500年的历史，古迹众???； “现代”——以仁皇山新区为人文居住核心，集居了众多的高档生活休闲设施，是一座充满现代气息的人文城市。 湖州是全国经济百强城市之一； 经济列全国的81位，民营经济资金实力雄厚，民营经济非常发达，已经占到全市工业总产值的91.06% 。 湖州是个资源相对富集的城市； 交通资源、太湖资源、旅游资源、产业资源、文化资源等均成就了当今湖州的城市发展。 湖州是个加速发展中的城市； 民营经济雄厚，且第三产业持续发展，近年来全市经济一直保持快速高位地运行。;2、城市经济研究;1、国内宏观经济背景——国内经济保持稳定增长，外需市场保持快速回升态势，国内经济基础进一步得到稳固；通胀预期增加，房地产保值功能将进一步得到提升。;2、湖州经济——城市经济快速增长，二产运行平稳，经济抗风险能力较强，房地产中高端核心客源基础稳固。;3、湖州产业结构与分布——以传统行业为产业核心，形成新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电的四大特色优势支柱产业；也成为湖州高端客源的主要来源行业；一核两带的发展格局，扩大了高端客户群来源.;4、城市购买力——人均GDP、人均可支配收入和恩格尔系数呈现稳定持续发展。湖州城镇居民富裕度高，消费能力和意识较强。;2、城市经济研究;构筑“一带一圈层四轴线”的网络化空间布局结构，推进长兴—湖州—南浔环太湖南岸城市带建设，形成市域发展的极核；湖州做为城市的中心，势必要集中性发展 城市发展方向总结为“东扩、西拓、南控、北进、中间完善”，仁皇山新区做为城市的行政中心，是城市发展的中心。;2、湖州交通规划——湖州是浙江的北大门，扼守申苏浙皖高速、申嘉湖高速连接江浙沪皖四省市，大大提升城市及区位价值，湖州的人口接驳未来将愈加广泛。;3、仁皇山区整体规划——湖州行政文化中心，未来中心城区新的居民集聚点，区域价值具备了广袤的挖掘空间。;4、仁皇山新区道路规划——“方格网和自由式相结合路网构架”道路体系 .城市区域间联动将更加便捷，居住价值亦在交通利好下得到进一步体现。;5、仁皇山区景观规划——规划充足的景观布局，是名符其实的山水一体、自然一体美不胜收的宜居宝地。;6、仁皇山新区公共服务设施布局——教育、医疗、商业、文化娱乐等公共服务设施一应俱全，形成了完整的居住生活配套链;7、区域价值——湖州核心，城市标杆;湖州发展;第二章;;2、核心新政内容分析及市场表现;短期内价格不会有大变动，但成交量会有所减少从短期1-3个月来看，市场会受一些冲击，主要是政策效应导致短期观望会使成交量会回落，房价应该不会出现太大波动。;4、2009年房地产供销及价格分析——成交走势受大势影响较大，总体开发量保持增长态势，价格呈快速增长走势。;5、市场需求特征——典型的封闭内需型市场，内生性强，本地自住性需求为主，外来投资较少;板块名称;7、湖州房地产整体开发——湖州房地产整体开发水平上升较快，高品质已经成为湖州房地产市场的一张名片，而客群喜好和接受度亦明显偏好于中高端高品质楼盘;8、湖州房地产市场总结——增速平稳，开发水平较高，封闭内需型市场;2、项目交通分析;1、项目地理位置——湖州新核心区域，仁皇山区核心地带，未来城市发展的重地，城市双核心地区。;2、项目交通分析——周边交通便捷，通达四方，交通价值凸显地区价值；;项目于与市高档生活配套：歌剧院、音乐厅近在咫尺，高档生活方式彰显项目的高品质； 项目周边有爱山小学，市一中，湖州中学，仁皇山初中，完善的教育配套，学区效应显露无疑； 项目周边成规模的商业配套较少，生活方便程度较弱，但随之新区的进一步的开发 ，商业的潜力极大。 周边生态景观：仁皇山公园、旄儿港滨水公园；各景观为本项目的辐射景观。;4、地块本体规划分析——地块方正情况较好，可塑性较强，规划完善，拥有一定水景资源，是一块铸就高品质社区的地块。;5、项目核心价值提炼——城