天启开启2012年10月农房潍坊地块竞标方案——定位篇.ppt

农房潍坊地块 竞标方案——定位篇;三大核心问题界定;城市人口800万左右；市区人口180万左右，但是以人口导出为主；缺乏外来城市人口，因此城市主要购房需求以内需为主，缺乏外来投资及居住型购买;① 城市研判——产业及经济;① 城市研判——城市发展 行政;① 城市研判——城市发展 城市脉络;① 城市研判——房地产发展方向;截止2010年12月，潍坊市商品房均价4131元/㎡， 在山东省各地级市处于低谷，价格上涨存在较大的空间。;① 城市研判——价格持稳，存在价格压力;① 城市研判——房地产价格;潍坊全市各区县GDP不俗的表现，令去年潍坊继续在山东省列第四位 同时间接辐射潍坊下辖各市区经济自成一体，缺乏足够向心力;截止到2012年6月份，市场供需比达到5.2：1，供需关系严重失衡。;① 城市研判——房地产成交分析;截止到2012年6月份，市场供需比达到5.2：1，供需关系严重失衡。;房地产发展处：三线城市初级阶段，品牌开发商开始进入，供应增长大于需求增长，价格出省内低谷；属低风险，低溢价能力城市。;城市基本属性定义;;拆解[低泡沫]与[高供给];拆解[低泡沫]与[高供给];拆解[低泡沫]与[高供给]; 地块研判——板块占位;;表皮做足，但台湾城概念缺乏内核，目前得到的政府方面资料，该板块概念不足以撬动区域，区域自身引擎不足; A\地价优势：预计我项目取得土地成本为：100万/亩 B\先入优势: 板块先入角色，有定义区域机会 C\同质化供给优势：区域缺乏高品质、低密度产品供给，存在空白区域板 块内单盘年最大去化量：10万方左右，若以区域同质产品加入竞争，百万方大盘预计去化7-9年的时间；因此客观存在跳脱板块必要性。 ;土地价值判定;胜利街; ;潍坊市潍城区去年已成交部分地块信息——;占地：17959㎡ 容积率：1.0-1.5 土地单价：1287元/㎡ 楼面地价：858元/㎡;潍城区楼盘开发，主要集中在长松组团内，即铁路以北，济青高速以南，白浪河以西，潍城区政府以东及其周边。目前开发量较大的是巨力片区，而东南片区已经基本饱和。 而现在潍城区政府重点打造的也是西部和北部片区。因此目前十分巨头投资开发的潜力，但是未来竞争也会异常的激烈。; 项目名称; 项目名称; 项目名称; 项目名称;高层三室两厅一卫：124㎡; 项目名称; 项目名称;;项目开发建议;潍城破区地标，成就预见之地 [项目使命] 定义新潍坊CRD;新维城 新生活大运动 新城市CRD 成长型城市花园居住;;项目开发运作;;;;;160平米;142平米;131平米;6复7单套207㎡赠送大露台;1复2+地下室户型：202㎡;;1F;二梯四户产品参考 附加值赠送;空中复式产品参考;叠拼户型;1F;2F;3F;4F;尚东鼎 ;尚东鼎总平面图;F房型户型图;A房型户型图;G房型户型图;D房型户型图;E房型户型图;B房型户型图;C房型户型图;商业地块方案 商业容积率3.4; 仲盛世界商城建筑面积近30万平方米，其中地上5层占逾16万方米，地下3层占约12万方米，是上海目前建筑面积最大的商业广场之一。 “仲盛世界商城”聚焦于媒体并不是由于开张本身或是某大牌商家的入驻，而是由于一个名为“星期8小镇”的儿童体验乐园。; “星期8小镇”坐落于仲盛世界商城的5楼，占地7000平方米，是一家面向3-13岁儿童的角色扮演主题乐园。 小镇内以 2/3 的比例打造真实生活场景，包括街道和各种公共设施、各色商店与工厂，是任孩子体验、娱乐、创造、学习的小一号世界。 自09年10月对外开放以来，在相当长的时间内是仲盛世界商城西侧唯一开门营业的商家（东侧有百盛等大体量商家先期开放）。;;理念 『星期 8 小镇』的星期 8 模式借鉴国际流行的儿童育乐教育（Education+Entertainment=Edutainment) ，帮助 全面 完善和提升 中国下一代的综合素质。让孩子在扮演大人、动手参与社会分工的过程中，认知各种职业内涵与工作精神；帮助孩子激发潜能与兴趣，提升 4 种“关键能力”，为成长加油！ 　　动手能力 ：动手是孩子的“头脑体操”。星期 8 为孩子设计的自己动手、自主操作的各项工作，对智力发展、自理能力、解决问题能力和独立人格培养均大有裨益。 　　协调、统筹能力：孩子“问题行为”的背后往往是“感觉统合失调症”作祟。星期 8 提供 70 多种不同角色扮演内容，让孩子当家作主，自己规划在小镇的旅行线路；选择“打工赚钱” 或“花钱消费”；学习理财、安排生活。 　　团队合作、与他人相处的能力：在小镇 中，孩子被赋予了大人的角色，要与陌生的环境和人打交道。工作中的不少任务，都需要孩子们共同努力完成。如在播