世联行五月，寒夏.pdfVIP

【世联行楼市新评】（2014）之十八 五月，寒夏 2014-6-5 5 月期间，住建部频频赴各地调研楼市；多个地方政府对房地产政策进行微调松动；央行召开金融服 务会议要求银行支持首套置业；楼盘降价售楼处被砸的消息不断传出；而媒体关于楼市的“拐点论”、“崩 盘论”的报导更是层出不穷。从楼市的表现看，5 月份市场降价的广度和深度都有所扩大，叠加推盘的增 加，成交环比有所改善。但由于信贷环境仍然偏紧，楼市的调整还将持续进行，随着传统淡季 6、7 月份 的到来，市场成交将进一步走弱。 成交环比改善，土地市场趋冷 5 月份楼市的表现属于低迷状态下的平稳。成交环比改善，同比继续下行。世联行监测的 30 个重点 城市的数据显示，5 月份 30 个大中城市商品房成交面积为 1570.19 万平米，环比上升 9.6%，同比下降 10.1%。 分城市来看，一线城市最差，二线城市回升明显，三线城市稍好。其中一线城市成交面积 252.33 万平米， 环比下降 0.1%，同比下降 24.9%；二线城市成交面积 973.75 万平米，环比上升 14.7%，同比下降 5.3%； 三线城市成交面积 344.1 万平米，环比上升 4.0%，同比下降 10.2%。 5 月市场成交环比小幅改善的主要原因有三个。其一，5 月份市场推盘大幅增加，且市场降价广度和 力度有所增大，对成交起到了一定的促进作用。世联行重点监测的 24 个城市楼盘降价信息显示：5 月以 来，价格松动的城市和楼盘明显增多，4 月 1 日-5 月 7 日，10 个城市新增明显降价楼盘 52 个，5 月 8 日 至 5 月 28 日，21 个城市新增明显降价楼盘 102 个。从降价幅度来看，基本都是在 15%以内，且直接降价 的楼盘比较少，多以特价房或者团购的名义暗降。从效果看，部分项目以价换量的成效明显。其二，在央 行喊话支持首套置业后，虽然房贷利率并没有下行，但放款速度明显加快，对推动销售改善有一定作用。 其三，南宁、无锡、郑州、天津、杭州等地方政府出台放松政策虽然效果有限，但也释放了市场部分需求。 土地市场方面，40 大中城市 5 月土地成交金额为 922.5 亿元，环比下降 19.1%，同比下降 15.8%；5 月成交土地溢价率为 15.01%，较 4 月大幅下降 10.37 个百分点。总体上看，楼市低迷的状态已经对土地 市场产生明显的影响，开发商土地购置意愿下降，土地市场逐渐趋冷，未来随着楼市调整的继续深入，土 地市场将越发冷清。 信贷依然偏紧，市场调整将持续进行 由于房地产在国民经济中举足轻重的作用，市场人士对房地产政策的放松充满了期待。但近期的中央 政府态度再次表明市场化是未来对待房地产市场的政策导向，而由于当前就业没有出现大问题，政府大规 模救市的可能性极低。不过地方政府因债务偿付压力，短期内依赖土地财政局面难改，政策松绑的冲动更 大，因此地方微调等微刺激政策还将陆续推出。 今年的经济形势非常严峻，一季度 GDP 增速为 7.4%，说明当前经济增长仍将在底部徘徊，短期内甚 至存在失速的风险。4 月 CPI 已经下降至 1.8%，当前低通胀的局面已经具备 11 年底至 12 年年中类似的 货币政策宽松条件。而工厂品价格（PPI）陷入通缩状态长达 2 年，已经充分说明当前中国已经进入了实 质性的通缩状态，也折射出中国实体的困境和转型的艰难。