世联行呼市坐实“楼市松绑”第一城.pdfVIP

深圳世联行地产顾问股份有限公司 深南东路罗湖商务中心 12 楼 邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）2216 2900 【世联行楼市新评】（2014）之二十二 呼市坐实“楼市松绑”第一城 2014-06-30 事件：6 月 20 日，呼市房地产开发监督管理处对外发布通知，居民购买商品住房(含二套住房)在办理 签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。随后，该管理处以“打印错 误”为名撤回已发布文件。相关责任人表示，政府文件因文字打印错误，需更正后重新发布。正当舆论热 议呼市效仿“沈阳限购一日游”搞乌龙，事态发展峰回路转。6 月 27 日该管理处刊登更正后文件，原取 消限购内容未变。因此，呼市成为中国首个明文表示取消限购的城市。 正式明文确认 国内尚属“首”城 今年以来，限购“松绑”消息频传，呼市以红头文件形式对外放开限购政策尚属国内第一城。统计显 示，2014 年以来，先后有广西南宁、杭州萧山、江苏无锡、辽宁沈阳等至少 9 个城市传出采取放宽落户 或直接放松限购条件等方式促使楼市成交走量。统观各地政府表现，或遮遮掩掩，或出面否认。究其原因， 一方面迫于舆论压力，另一方面虽然中央层面采取默许态度，鉴于并未正式发文调整二三线城市限购政策， 各个地方都不想成为枪打出头的那个。 市场库存高企 去化时间遥遥无期 呼市商品房、商品住宅库存高企，媒体戏称“我不裸奔谁裸奔”。数据显示，目前呼市全市商品房库 存总量 2200 万平米，商品住宅达 1420 万方，按照近六个月平均销售面积核算，去化时间高达 10 年。而 统计公报显示，2013 年末呼市常住人口仅为 300.11 万，不及北京常住人口的 15%，然而库存达到北京可 售量的 1.49 倍。虽然我们看到，呼市以其行政地位优势，11 年至今保持平均 4.46 万人的人口净流入，但 面对市场庞大的供给仍显得杯水车薪。另一方面，呼市还存在着我国其他地方房地产市场监管不规范的通 病。很多本地开发商先开发后做招拍挂，五证不全在售项目繁多，更加剧了过度供应局面。 土地市场成交低迷 财政危机催发政府松绑 2014 年 1-5 月份房地产开发企业土地购置面积 11090 万平方米，同比下降 5.7%，降幅比 1-4 月份收 窄 2.2 个百分点；土地成交价款 2954 亿元，增长 8.7%，增速回落 0.9 个百分点。市场低迷促使开发商以 205月 0 50 100 150 200 250 0 500 1000 1500 2000 2500 2 0 1 1 年 8 月 2 0 1 1 年 1 1 月 2 0 1 2 年 2 月 2 0 1 2 年 5 月 2 0 1 2 年 8 月 2 0 1 2 年 1 1 月 2 0 1 3 年 2 月 2 0 1 3 年 5 月 2 0 1 3 年 8 月 2 0 1 3 年 1 1 月 2 0 1 4 年 2 月 2 0 1 4 年 5 月 可售面积（万平米） 去化时间（月，右轴） 呼市商品房库存情况 984 166 3.9 5.9 0 1 2 3 4 5 6 7 0 500 1000 1500 2000 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 土地规划建面（万平米） 商品房成交面积（万平方） 建面/成交 呼市土地出让情况 深圳世联行地产顾问股份有限公司 深南东路罗湖商务中心 12 楼 邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）2216 2900 【世联行楼市新评】（2014）之二十二 更审慎的态度拿地。呼市也难逃市场遇冷局面，数据显示，呼市 2014 年 1-5 月份土地出让金总额累积同 比下滑 56.18%，而 2013 年全年土地出让金总额同比 2012 年暴增 73.29%，且当年 7 月某本地开放商（内 蒙古筠泰房地产开发有限公司）更豪掷愈近 16.59 亿元拿下呼市地王。 今年 1 月 23 日起，各省审计厅陆续公布了本省份政府性债务审计结果，有报告显示，有 23 个省份明 确表示将“地方债依赖土地收入偿还”列入主要问题。财政学中关于土地财政依赖度定义为当年度土地出 让金与公共财政预算比值。按照这一算法，呼市 2013 年土地财政依赖程度达到 78.42%，杭州萧山、南宁、 沈阳分别为 183.50%、79.30%、65.87%。杭州市国土资源局萧山分局有关负责人曾公开表示，希望