世联行吃螃蟹者，沈阳.pdfVIP

深圳世联行地产顾问股份有限公司 深南东路罗湖商务中心 12 楼 邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）2216 2900 【世联行楼市新评】（2014）之二十 吃螃蟹者，沈阳 2014-6-11 事件：沈阳当地房地产交易中心权证部 6月 10日在其内部网站上发布《关于沈阳限购政策最新通知》， 明确表示：即日起，沈阳市限购政策取消。外地人不限购，可以购买多套住房；沈阳本地人也可购买多套 住房。 放松限购符合中央对房地产市场化主导的政策基调 我们在上一篇楼市新评《五月，寒夏》中就明确指出“地方政府因债务偿付压力，短期内依赖土地财 政局面难改，政策松绑的冲动更大，因此地方微调等微刺激政策还将陆续推出”。此次沈阳取消限购政策， 印证了我们的判断，但是力度超出预期。此前虽有无锡、南宁等城市放松限购，但都是通过“曲线救国” 的方式达到局部放松限购的目的（无锡：购房落户标准下调，南宁：从 2014 年 4 月 25 日起，广西北部湾 经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购 房），沈阳此次直接全面放松限购，是“第一个吃螃蟹”的城市，吹响了限购政策全面退出的号角。 本届政府对房地产市场的政策导向是市场化，因此一切加在房地产行业上的行政枷锁终将解除，所以 限购政策的逐步淡出符合中央政府的政策基调。早在今年初，时任住建部部长的姜伟新就提出今年房地产 政策是“双向调控”。“双向调控”亦可称分类指导，指的是一线城市的房地产市场热度不减，为此限购、 差别化信贷和税收等调控政策不会放松。而对于库存量比较大的城市，要控制供地和住房供应结构，采取 必要手段，消化库存。此外，五月份，更是传出“住建部称除一线城市外，其他城市调控政策可以自行调 整”的消息。因此我们认为此次沈阳对限购政策的调整，不会被中央政府叫停，未来将有更多的城市跟进。 取消限购的实际影响有限，经济托底的意图明显 不可否认的是取消限购在短期内的确有利于促进当地需求的释放，提振楼市的预期，但我们认为实际 影响有限。其一，其实当前大部分二三线城市的“限购令“早已名存实亡，普遍存在只要支付一定费用如 补缴社保、个税等就可以成功过户的现象。因此限购的放开，只是使得这部分人群购房更加简便，并不会 带来大量的新增需求。而且，沈阳的限购政策原本限制在二环以内，市场的供应则主要集中在二环以外， 从这个角度看，限购的取消带来的需求更是有限。同时，在市场向下的情况下，投资客进场的可能性不大 （世联行今年的投资客占比低至 10.2%，2007 年高达 39.5%，2009-2011 年在 25%左右波动，2012-2013 在 14%左右波动）；其二，本轮市场的调整更多的是信贷的收紧造成，在信贷环境没有明显好转的背景下， 市场成交难以企稳反弹；其三，当前主动取消限购的，多属于市场表现低迷，库存积压严重的城市，限购 的放开并无法迅速改变其供给严重大于需求的市场特征。以沈阳为例，数据显示，1-4 月沈阳商品房成交 面积 359.3 万平米，同比大幅下降 26.2%，降幅比全国市场高出 18.4 个百分点。截至 4 月底，沈阳商品 房待售面积高达 3636 万平米，其去化周期高达 33.8 个月，比 15 个月的警戒线高出 18.8 个月。 沈阳取消限购的主要意图还在于经济托底。沈阳一季度 GDP 同比增长 7.5%，为 2005 年以来的新低， 且当前经济增长存在进一步失速的风险。经济的增长离不开投资的驱动。据统计，地方政府的土地出让支 出中大约有 35%是用于城市和农村投资（主要是基建），楼市低迷，土地市场也将趋于冷清，土地出让收 入自然减少，基建投资也将受到影响，这将会使得经济增长进一步承压，而这也是地方政府取消限购政策 的动力之一（沈阳 1-5 月土地成交总价 133.7 亿元，同比下降 7.8%）。投资的另外一个重要组成部分是房 深圳世联行地产顾问股份有限公司 深南东路罗湖商务中心 12 楼 邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）2216 2900 【世联行楼市新评】（2014）之二十 地产开发投资，数据显示，2013 年沈阳房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例高达 34%，1-4 月沈 阳房地产开发投资同比增长 37.5%，增速处于高位。但新开面积同比下降明显（下降 17.1%），新开工面 积增速的下行意味着未来房地产开发投资也将趋于下降，这将进一步拖累经济的增长。 【撰写 世联行集团市场研究部】