世联烟台安德利迎海花园营销策略沟通报告.pptVIP

;;;;;;;调控政策回顾 综合来看，调控行政色彩较为浓重，力度已接近顶点。;;;;;;行业阶段研判及启示 调控已成常态，行业进入三期：价格回归期、全面调整期，全体系营销期。;;;区域分析：利好因素 养马岛规划——千亿财富空间，全力助推区域房地产行业发展。;区域分析：困局分析 困局突出，集中表现为：政策困局、板块困局、产品困局； 相比于利好因素，在未来1-2年内，困局将占据主导。;;;竞争分析：存货分析 牟平区整体存货分析：四大板块，存货巨大，形势不容乐观。;竞争分析：存货分析 牟平区养马岛板块存货分析：存货量大，去化形势同样不容乐观。;竞争分析：存货分析 牟平区整体存货去化周期研判——推盘库存再卖2年半，整体库存卖10年！;竞争分析：存货分析 养马岛区域存货去化周期研判——推盘库存再卖1年半，整体库存卖3年！;竞争分析：成交分析 本区域成交分析——受调控影响推售集中，8月过后，成交量急剧下跌至今。;竞争分析：客户分析 区域客户动态——客户观望严重，价格敏感度高，购房客户容量急剧缩小。;竞争分析：客户分析 区域客户动态——被多重拦截，分流，客户争夺异常激烈。;竞争分析：客户分析 区域客户动态—心理关键词：认可项目及品牌、观望、等降价、资金紧张。;特别关注：龙湖葡醍海湾 销售数据分析—多种物业类型，低价快销，花园洋房产品与本项目具有参考价值。;特别关注：龙湖葡醍海湾 销售数据分析—龙湖本区域市场份额比重占绝对优势，推售时机要灵活！;营销启示（小结） 困局之下，顺市而为，抢先一步进入全体系营销，同时从价格谋求突破！;;企业参考：万科地产 经营策略—多快速反应，明确过冬之策：现金为王、积极卖房、不囤地、不捂盘、慎重买地。;企业参考：龙湖地产 经营策略—暂缓拿地，增强周转，运营目标理性回归。;企业参考：万科与龙湖相通之处？ 经营策略—快速反应，全体系发力，敢于突破，赢利模式发生剧变。;安德利地产战略目标 战略目标;本项目运营目标铺排 项目经营目标——项目销售压力巨大，需要及时突破！;营销启示（小结） 借鉴一线开发商先进经验，主动调整，敢于突破！;;全体系营销原理 原理阐述——全体系营销原理（7P原理），注重在整体营销的基础上，找准突破点，解决项目困局。;品牌项目案例 龙湖葡醍海湾—全合理运用全体系营销原理，配合低价策略，寻求突破;品牌项目案例 万科假日风景—全合理运用全体系营销原理，配合低价策略，寻求突破;本项目全体系营销战略 差距——梳理项目价值点，寻找差距，针对性开展全体系营销。;本项目全体系营销战略 产品——加推新品，集中蓄客，集中配合价格策略，集中去化；给予市场与客户信心。;本项目全体系营销战略 渠道1——重点拦截龙湖客户;本项目全体系营销战略 渠道2——针对不同目标客户，制定针对性渠道;本项目全体系营销战略 展示——重点打造大展示区概念，提升VI系统以及物业服务体系。;装置 艺术 在售 楼处 门前 广场 上的 应用;铺满鲜花的垃圾箱;物业管理服务展示;本项目全体系营销战略 推广1——2012，安德利地产品牌推广年！ 同时，明确项目定位，围绕项目价值体系为诉求点，全面阐述项目价值。;本项目全体系营销战略 推广2——明确2012，安德利地产品牌推广年！ 同时，明确项目定位，围绕项目价值体系为诉求点，全面阐述项目价值;本项目全体系营销战略 活动——策略：深度维护客户、大型活动与暖场活动相结合。 结合品牌推广年主题，以大型公益慈善活动作为主线贯穿全年！;本项目全体系营销战略 团队：团队整合，精细管理，赢在执行|深练内功，有效提升营销绩效。;客户服务过程中，注重客户四个阶段的不同需求，提升客户满意度和对项目的高度认可。 强调人员执行力，注重过程控制，弱化风险。 注重维护新老客户关系，建立完善的客户服务管理体系。;营销思考 前6P：我们将得到什么？？？;;案例对比 同区域项目内部对比，凸显价格为核心要素！;案例对比 同区域项目内部对比，凸显价格为核???要素！;竞争对手动态 调整初步开始，但大都为短期试水动作，效果较差。;本项目突破式营销政策 理性价格回归——优惠制定的依据——5600元/㎡。;本项目突破式营销政策 政策选择一：低首付;本项目突破式营销政策 政策选择二：分期付款;本项目突破式营销政策 辅助性政策——坚定客户购买信心。;