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与时间赛跑西安院子2010年营销全攻略;楔子;文化的根源 现代与历史的对话，总是能在巨大的张力中让时光流转，在向历史支取中让生命延伸。 建元二年（公元前138），上林苑在秦代的一个“旧苑址”上扩建而成。 至此，西汉146年的岁月中，封疆画界者，非为守御，所以禁淫也（司马相如上林赋）。 今天。归于宁静的2000多岁皇城遗址仍在向国际化的西安诉说着汉文化的根。 ;城市的烙印 一门九进士，六部四尚书。 这是明清之际以陕商著称的关中世家盛况。 一支血统走过了汉唐，走过了商贾云集，直至今日。 家族史是一盏灯，照亮自己，指引方向。 多少年前祖辈们将希冀的目光投向他们未曾谋面的子孙。 多少年后，我们的后代也会用探询的目光审视着沧海桑田变换中城市的烙印。;精神的反思 达亦独善其身的贵胄精神。 穷则独善其身，达则兼济天下。历为仁人的立身处世之道，也为君子所躬身力行。 然不可无视其中未表之义：穷时即以天下为己任胸怀，显达时也不忘修身一日三省。 放眼长远，立足当下，世家始成，全矣。;原点;首次沟通会时所达成的目标共识：2010年完成15套销售，是我们需兑现完成的;价格只是本案销售的关键性因素，是我们的追求，绝非本案的目标;价格目标外，本案还承载着长远的品牌目标;本案目标实现两种方式的选择决定了项目解决问题的思路，我们如何选择？;从CPI与大中城市房价关系判断：通胀预期下，刚性投资成为驱动消费者涌入楼市的诱因;部分优惠政策行将到期，新的地产调控政策已经出台;09年西安市场成交量实现突破，10年市场仍将维持上升惯性，当前市场未受新政影响;当客户量成为目标实现必须逾越的障碍时，方式二更能够兼顾本案的品牌目标，为本案价值的重新定义赢得了时间，为客户积累量的突破提供了可能;项目必须逾越秦岭北麓客户量较少的市场瓶 颈，实现目标，必须，跳出区域讲项目， 给本案塑造独特的竞争价值。;本体;项目被曲江与高新被动的边缘化，但仍无法改变项目作为近郊别墅的事实;建筑规划：天人合一的规划理念，体现中国人居内涵的规划手法 ，整个项目规划是由边界清晰不同形式的院落所组成的一个大的田字型人居空间 ;建筑形态：根植于中国传统的建筑机理，原创建筑中国风，项目集粹了山西民居、北京四合院、关中民居等多种中式建筑风格，集粹了传统中国建筑表征 ;项目景观;景观符号：景观规划布局顺应地块天然纹理，体现中式庭院的韵味;园林细节：将历史根植于景观中，每一处景观，每一条道路，每一座院子都有故事，但只是将园林、产品与历史作了较好结合，与产品与文化的内涵未作诠释;工法细节;本项目产品硬件资源与秦岭北麓项目无绝对的区隔，建筑风格成为唯一的独特性标签 ;物业属性定位：非传统豪宅区域 · 个性化极强的高端物业产品;突破;以产品及其地段人文价值为核心卖点;项目营销特征总结：以故事营销为核心，围绕“百年地脉、人文大宅”层层推进，建立精神豪宅符号;营销礼品;推广策略：通过重要的三个阶段推进，决定了营销成败;阶段 2;阶段 3;朱雀门：推广价值下的文化豪宅的精神营销;华润幸福里——服务与体验的城市奢侈品;销售接待服务模式;●分批接待，一对一服务，体现尊贵感;一楼区域：;展示中心入口;销售接待流程和岗位设置;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;销售接待流程和岗位设置;销售接待流程和岗位设置;销售接待服务模式;突破点二：精细化述盘辞，贯穿项目诉求点;深圳首创封闭式展示中心;深圳首创封闭式展示中心;深圳首创封闭式展示中心;幸福里：服务价值下的体验豪宅的价值营销;;路径选择;竞争区域与项目的选择;竞争分析 ;竞争分析 ;竞争项目批判一：曲江充满唐文化，大雁塔、唐城墙遗址不胜其数，但区域所有的项目对文化的膜拜只是一层外衣，缺乏内涵，更无给予客户精神的本征归属;竞争项目批判二：传统豪宅模式在曲江建立话语权，正如流星璀璨，却只是转瞬即逝的光芒;紫薇永和坊;金地湖城大境;中海铂宫;不走寻常路！;客户搜索：不得不面对的现实，西安高端客户绝大部分，有文化的没钱，有钱的没文化;客户触点：别墅的意义大于功能，在功能价值之外精神价值驾驭着别墅购买的关键诱因;置业境界：西安高端客户“欲求”状态分析;置业逻辑：价值价格，细节整体，品位大于一切;本案客户积累现状：本案客户与曲江高端客户构成重叠;路径选择二：客户路径;热销实现;看客户：本项目的客户定位;客户 洞察;有了399双鞋还要继续一路买鞋； 有了第一架法拉力还要第二架直升机； 有一打名家设计椅垫还要一大桶满满的鱼子酱； 还要巨量瓶香槟…… 对他们而言， 富足是绝对的前提。;接二连三酒场应酬