西安市动空间项目是前期策划提案.doc

PAGE  PAGE  [键入文字] [键入文字] 前言 房地产项目如何赢得市场的青睐？ 房地产项目如何实现最大价值的利润空间？ 开发公司如何在项目的推广中堆积自己的品牌？ 英国经济学家凯恩斯说过：困难并不存在于新生事物中，而存在于向新生事物的转变过程中。中国的房地产业经历了暴利时代的疯狂之后，经历了点子营销时期的冲动、茫目之后，终于恢复到应有的理性状态。在资源整合下的概念引导将成为一种必然趋势，最大限度地挖掘和释放生产力，把内、外部资源进行最优化的组合。从规划设计、建筑施工、园林绿化、物业管理、市场推广等各项专业资源进行挑选、集聚、整合，打通专业化分工带来的壁垒和隔阂，将各环节合作的成本降到最低，并为各专业环节提供高效的运作平台，使它们能够最大限度地发挥作用。不能各自为政，项目的开始之初，就应该有这样的统一与协调。 我们把自己的思维放在这样的层次上去思考、去操作项目时，我们会发现“海阔凭鱼跃”，项目的可塑性增加，对开发商而言，这意味着机会与成功！ E动空间项目地处南二环与西二环交界处，占地0.16公顷，本项目具有一定的优势，但在开发过程中也存在着很大的局限性。本提案正是以项目的优势为开发主题，密切结合项目周边房地产市场的特点，以吸引广大购房客户为目的，通过优势资源整合，规避项目劣势，最终实现项目良好的经营效益。 目录 一 西安基本情况5 二 项目分析8 三 周边市场分析13 四 项目开发建议31 五 项目开发主题36 六 目标客户群38 七 价格建议41 八 案名分析42 九 市场调研技术报告44 十 附录49 十一 结语88 ? 一 西安的基本情况 1.西安的地理位置 西安市位于东经107（40）—109（49）和北纬33（39）—34（45）之间，黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，东西最长为204公里，南北最宽为116公里，总面积9983平方公里，西安地处陕西省关中平原偏南地区，北部为冲积平原，南部为剥蚀山地。大体地势是东南高，西北与西南低，呈一簸箕状。北临渭河，南依终南山，周围曲流环绕，有“八水绕长安”之说。气候适宜，土地肥沃，物产丰富，风景秀丽。拥有“关中八景”之誉。市辖八区五县，面积9977多平方千米，人口618余万，其中市内市区面积1066平方公里，是我国西北地区最大的城市。 2.西安的性质及地位  西安，古称长安，是陕西省的省会。这座秦岭脚下、渭水之滨的千年古都，东有潼关之固，西有散关之险。在北方，秦代所修宽达百米绵延千里的驰道直通蒙古草原，是抗击匈奴、供给给养的主动脉在南方，有子午道、谠骆道、褒斜道、陈仓道可越汉中而抵巴蜀；东南方向商洛山中的武关道，则是通往楚地的咽喉。古代长安交通便利，水陆并用，地势险要，易守难攻，历来是兵家必争之地，帝王成功立业之地。  中国是世界四大文明古国之一，西安则是中国最著名的七大古都之一。对于中国历史和传统文化的形成与发展而言，西安曾有过无与伦比的贡献。在一千余年的漫长岁月中，西安作为中国十多个王朝的国都，是展示中国历史的舞台。 3.西安的城市规模 根据《西安市1995~2010年城市总体规划》，我市的中心城市范围为中心集团（碑林、新城、莲湖区及雁塔、未央、灞桥区的部分用地）和外围9个组团（临潼、韦曲、阎良、纺织城、六村堡、未央、洪庆、泾河和草滩）。随着我市建设的发展，此次《规划（草案）》对城市规模进行了重新定位，将全市城市规划区范围划分为三个层次，一是市域范围：西安行政辖区范围，面积9983平方公里；二是市区范围，包括11个区，即碑林、莲湖、新城、未央、雁塔、灞桥、长安、临潼、阎良区和户县、高陵县；三是主城区范围：以唐长安城为中心区，以绕城高速为基本轮廓，局部向外少量扩张，东到洪庆、西到纪阳，南至长安，北到渭河。  人口规模：2010年市域总人口规模为955万人；市区（碑林区、莲湖区、新城区、未央区、雁塔区、灞桥区、长安区、临潼区、阎良区以及户县），人口规模为695万人；主城区人口规模为525万人。2020年市域总人口规模为1030万人；市区人口规模为765万人；主城区人口规模为600万人。 用地规模：2010年市区用地规模为695平方公里；主城区用地规模为525平方公里；2020年市区用地规模为788平方公里，主城区用地规模600平方公里，人均建设用地100平方米。 4.西安城市总体布局 采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展。 布局形态为九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多“心”。未来西安城市将按照九宫格局、虚实相当的总体结构形成几