德成仁寿外滩项目全程营销代理竞标方案.pptVIP

德成仁寿“外滩”项目全程营销代理竞标方案 ;;市 场 线;一、仁寿房地产市场供需情况分析;二、竞争项目界定与研究;1、美好阳光;2、名仕;项目;市 场 线;一、项目SWOT分析;2、劣势 人气不足——项目处于新兴城区板块，相对老城区和繁华的街道人气较不足，容易制约项目后期的销售。 ;4、威胁 政策调控---——项目最大的威胁主要来自国家对房地产行业多方面、严厉的宏观调控等政策。 客户观望——政策调控，不仅使购房者参生观望情绪，还使房地产项目的开发周期加长，相应销售周期加长，管理成本等相应增加，回报利润率也受到一定的影响。 市场竞争——在供应大于求的市场背景下，来自项目同档次和规模相当的美好阳光和名仕的开盘销售对本项目客群的抢夺和分流。;由下图我们可以看出，本项目的核心竞争力主要在环境、产品和品牌三个方面，文化方面也可进行挖掘和塑造，并可结合园林景观等方面进行塑造。;市 场 线;项目目标客群定位 客户来源：以家庭年收入5万元以上的中高收入家庭、机关及国有企业的高级打工者（如高收入的公务员、教师、医生等）、以及民营企业高收入的高级职员、个体私营老板为主要的客户来源。 年龄特征：以25—45岁为主力消费年龄段，其次为20—25岁的年轻人和45岁以上的中老年阶层； 心理特征：追求舒适、有品位的都市生活； 购买特征：住宅以一次置业为主，二次置业为辅； 产品偏好：要求建筑外观具有现代时尚的个性与格调；在套型需求上以套二和小套三为主——面积主要以80至120㎡左右的经济型的合理面积区间需求最大；套二需求为辅——面积以80-100㎡。 总价接受区间：套三主要集中在24-30万/套之间，套二为18-22万/套之间。 客群来源：客群主要来自县城及周边乡镇 ;市 场 线;一、本项目面临的营销课题;一、本项目面临的营销课题;二、项目营销战略;三、项目入市姿态界定;四、项目推盘策略和入市时机;五、价格策略; 2、定价方法 考虑本项目要实现快销且要追求适时高价的总体营销战略，我们建议本项目采取市场竞争导向定价法。;3、定价结果——产品基价;4、分期价格 项目分为两期推出，其均价分别为：;六、渠道策略 在营销渠道的建设上，我们为了将项目的价值传播更快、蓄积客户更快，我们将采取以“座销为主、行销为辅”的方式。 ;七、促销策略 1、销售促进策略 A、排号期的额外优惠促销策略： 排号期交3万优惠5000元。 B、正式销售时针对不同的付款方式的优惠促进策略： 一次性付款优惠总房款的2％，分期付款和按揭付款均优惠0.5%。 C、其它购房促销活动： 针对老客户带新客户成交后，一次性奖励老客户500元和免交1年的物业管理费。 针对团购客户每位客户优惠1—3年物业管理费。 （注：最终根据排号方案进行确定。） 2、公关策略 根据销售节奏，利用媒体和客户口碑重点进行项目的热销报道炒作，制造项目热销局面。 3、活动促销 项目认筹、解筹； 优惠折扣活动； 重要节点，如开盘、教师节活动、中秋节、国庆节等。 ;八、营销代理计划;2、销售回款计划 第一阶段：准备期 工作目标：完成对竞争对手的深入研究和相关准备工作。 销售时间：自签订营销代理合同后至6月底。 其它支撑：售房部、销售物料、现场包装、户外。 第二阶段：蓄水期 销售目标：积累意向性客户至少200个 其他目标：将本项目的整体形象树立起来，使客群对本项目有一个很高价值、很高形象的预期。 销售时间：7月至9月（开盘前）。开盘前两个月进行蓄水。排号策略初步定为“定房不定价”。 其它支撑：会员卡、会员申请表等、工程进度、楼书、户型单页等。;第三阶段：开盘 销售目标：完成1000万销售 其他目标：一期完成40%套数的销售 销售时间：开盘一个月内。（开盘具体时间待定） 其它支撑：预售证、客户积累、工程进度。 第四阶段：持续期 销售目标：一期完成80%销售 销售时间：开盘一个月后至明年年初。 其它支撑：工程进度、其它。 第五阶段：尾盘期（二期营销准备） 销售目标：尾盘的销售和二期的准备。 销售时间：待定 其它支撑：优惠促销政策落实等。;市 场 线;一、地盘包装;二、项目推广;三、推广费用预算 本项目的推广费用预算在项目总产值的1.5%以内。;项目全程整合营销代理合作方式及费用报价表 建议服务方式为：项目全程营销代理 费用报价表：项目总销售额的1.6%。 成都欣瑞馨地产顾问有限公司