思源武汉光谷未来之光营销推广报告.ppt

;目录最后补;传统写字楼发展历程;高端写字楼供不应求 目前武汉市甲级高端写字楼所占的比例不到十分之一。虽然近年来武汉甲级写字楼的需求量年，增长都在20%以上，但面对企业需求持续旺盛，武汉写字楼有效供应却是严重不足。像新世界国贸大厦、新世界中心等热门甲级写字楼处于供不应求的状态。不少项目出现全国范围都少见的“满租”现象。;发展趋势一：GDP过5000亿，写字楼市场将会快速崛起 据统计，当一个城市GDP达到3000亿时，住宅将进入飞速发展期，4000亿时商业将超越住宅成为投资热点，跨入5000亿时，写字楼市场将会快速崛起，2010年武汉GDP破5000亿。 发展趋势二：投资客、市场资金向写字楼市场转移 受住宅市场房价居高不下，住宅租金相对下滑，投资风险倍增的影响，许多个人投资者纷纷把资金投入到政策无影响，市场需求激增，空置率较低的写字楼市场。” 发展趋势三：价格价格价值仍处于洼地，但未来将逐步拉升。 目前，写字楼和住宅仍存在价格倒挂;在光谷，人均面积远远低于一线城市平均标准;价格也处于低位运行阶段。;潜在供应量：近十年来，武汉整体写字楼市场发展突飞猛进，但优质甲级写字楼供应偏少；预计未来供应量将有一定提升； 市场供求量：写字楼市场需求发展强劲，空置率一路走低，尤其是甲级写字楼存在明显的供不应求的状况； 租金及售价：写字楼租金上涨速度出现加快趋势，销售价格也开始走出价格洼地，目前甲级写字楼基本只租不售，租赁行情不断看涨； 客户需求量：现代服务业对写字楼的需求最为旺盛，第三产业将成为未来写字楼重点需求对象。;市场定位思考;工业写字楼特征;工业写字楼购买限制（仅供参考）;工业写字楼客户特征分析;本体印象;小高层板式建筑、高层板式建筑、高层点式建筑组成，外立面玻璃幕墙+铝板幕墙，视觉效果好，内部配套华中首家激光影院，对于形象拨高有一定作用，但受综合条件制约，难以成为城市标志建筑;地理位置优越，路网四通八达，多条公交路线，未来轻轨接口 住宅及工业园环绕，高大绿植分布，出繁华入宁静，昭示性有所欠缺 同片区多个高端商务产品入市，带动商务氛围提升 周边综合配套比较缺乏，距离核心商圈距离较远;区域竞品对比;处于市场竞争夹层，意向客户分流明显，竞争对手十面埋伏;独特卖点挖崛;项目定位;产品定位;早期写字楼入驻企业;南湖;鲁巷;鲁巷;光谷;客户行业分析;一、企业性质 省内中小型私企、少量中型国企 二、从事行业通信通讯、电子机械、贸易供应、工程技术、投资管理、软件IT、电子电气 三、面积需求 100平方米至400平方米 四、置业关注点 地段、价格、面积、规模、配套 五、置业动机 迅速发展型：发展速度惊人，需提升综合办公环境，多以自用为主 资本固化型：自用及投资，已完成原始积累，需进行实体转化，稳固资本 产业导向型：下游配套型企业，为光谷大型企业提供相关服务 综合需求型：动机复杂，多种需求皆有;实用主义至上的新光谷青年创业家;;总销售额约8.65亿 写字楼总销额5.9亿，商业销售金额2.33亿，车位销售金额0.41亿;当年货量盘点;营销渠道、推广动作是否满足来访量？ 推售策略、案场执行是否满足成交率？;推广数据分析;进线;营销推广分析;;客户成交分析;;;;;总目标：有效来访量1100组，成交220套，来访成交率5：1;;;依现有客户来访量水平计算，一季度可积累102组客户，成交率8.5:1，每季度仅成交12套左右 远未达到第二季度90套预定营销目标;三四季度目标销售额占全年任务比重的60% 有的放矢的策略，稳妥的保障举措是目标达成的基础;一、提高有效来访量;客户描摹;客户居住区域;客户信息渠道;客户交通动线;44;;46;买写字楼，压力不再山大，光谷最性价比写字楼****元/平米起 给企业减压，为成本开路，入主未来之光，低投入真有大回报 未来之光跨界灵动写字楼，只要1/2，看过才知道;48;;费用分配预估;四、具体推广动作;;老带新费量比;客户交通动线;酒店 客房可放置铭牌“光谷未来之光提醒您，请注意熄灭烟头”、餐厅前台放置项目楼书，供客户取阅 餐厅 包房放置铭牌“光谷未来之光提醒您，请不要酒后驾车”、以及项目宣传纸巾盒供客户取用带走 银行 银行大厅配置报架以及项目单张，供客户取阅 4S店 异业合作，与中高端汽车品牌洽谈，凡光谷地区指定4S店购车客户，如该客户为企业法人，即可至未来之光营销中心免费领取车辆行驶保险一份（一年） 高尔夫球场：不定期举办小型高尔夫球友谊赛，邀请客户及朋友参与，优胜者可获礼品; ;;6; 位置 东北五环平房桥桥 东北五环来广营桥 道旗+导视牌 现场包装;59;1、短信发送客群标准（湖北省） 手机月消费金额200元以上及全球通VIP、车主（武昌洪山光谷）、企业法人、银行存款中大户（100万以上）、证券大户、银行投资