房地产地铁地下商业项目专题分析研究报告2011年.pdfVIP

地铁地下商业的专题研究分析 星联国际集团 深圳市新摩尔商业管理有限公司 专题研究：邵 林 QQ 457108530 2011 年 6 月 28 日 地铁地下商业的专题研究 目 录 一、地铁地下商业开发利用运营的特点………………………………………………………… 1、地铁相关资源的开发具有明显的交通优势………………………………………………… 2、处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占的优势………………………………… 3、地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关………………………………………… 4、地铁内商业与地铁商城运营的局限性……………………………………………………… 二、国内重点城市地铁地下商业的研究………………………………………………………… 1、上海地铁的经验和做法……………………………………………………………………… 2、广州地铁的经验和做法……………………………………………………………………… 3、北京地铁的经验和做法……………………………………………………………………… 4、香港地铁的经验和做法……………………………………………………………………… 三、国内典型特色的地下商业成功案例分析…………………………………………………… 1、广州的流行前线……………………………………………………………………………… 2、南京时尚莱迪街区…………………………………………………………………………… 四、地铁地下商业的案例研究分析总结………………………………………………………… 1、地铁商业经营分布的特点…………………………………………………………………… 2、地铁公司对地下商业物业运营管理的策略………………………………………………… 一、地铁地下商业开发利用运营的特点： 1、地铁相关资源的开发具有明显的交通优势： 地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流，而客流在乘坐地铁时 对某些类别的消费潜力巨大。因此地铁相关资源的开发旨在有效利用客流带来的巨大市场机 会，就具有明显的交通优势。 2、处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占的优势： 地铁地下商业可以说是地铁建设运营的衍生和商业化的产物，受空间、环境等因素的限 制，地铁商业的竞争，因而可以说在特定时空条件下，地铁站内商业对于巨大的客流资源具 有市场独占性。 3、地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关： 地面各商圈具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉，能加速客流，二者相互 支持。因此地铁内商业与地面商业发展密切相关，地上地下各商业设施之间相互补充，能更 大的方便和满足顾客需求。 4、地铁内商业与地铁商城运营的局限性： 从属于地铁建设和运营的地铁地下商业的运营要受到地铁运营法规、地下空间建设技术 和消费者习惯等方面的限制。 � 乘客安全是地铁建设和运营考虑的首要因素，地铁在通风、防火、排水以及紧急情况时 的乘客疏散等方面都有严格要求。地铁地下商业要求客流滞留则与地铁交通本身要求的 客流疏散功能背离，因此需要地铁地下商业开发经营要兼顾客流疏散和滞留要求，经营 业态的选择也要以此为出发点。 � 地铁建设和与地铁相关的商业空间均属地下构筑物，其结构和技术条件一旦形成就很难 进行改造，即使改造也存在工程难度大、投资成本高的问题，具有较大的不可逆性，因 此该类项目的前期规划尤为重要。 � 商业运营要奉行消费者导向观念。地铁地下商业环境会不太符合惯常于地面上生活的消 费者长期形成的消费习惯、消费心理：低可视性使消费者产生压抑感；封闭环境影响消 费者在时间等方面的判断；地下空间的封闭性与商业空间要求的开放性的矛盾等。这就 客观上要求地铁商业经营创新，突破习惯障碍，强化地下消费引力，把消费力引入和留 在地下。 二、国内重点城市地铁地下商业的研究 1、上海地铁的经验和做法： � 地铁站内商铺的经营：地铁各站站台通常没有或仅仅配少量即时、便捷的自动售货机和 报刊杂志销售点。地铁站厅设置较多主要经营书报、洗衣、数码快照等面积小、服务即 时、经营专业的商铺。商铺主要采用各站连锁套餐的经营方式。但经营状况因分布不规 范、经营单一、缺乏吸引力而不尽人意。 � 地下商城或地下商业街：上海的静安寺伊美时尚广场、人民广场地下香港名店街等地下 商场或商业街多建于客流量较大的站点，主要经营服装饰品，目标顾客瞄准时尚的青年 男女。 特色化经营的香港名店街，引进追求时尚潮流的“香港”概念和香港零售业先 进的经营管理理念，主要经营中档名牌礼品、饰品和化妆品；目标顾客瞄准 18——26 岁追求时尚的年轻族。 上海地铁地下商城主要是以经营时尚服装、饰品、潮流饰物商品为主的街区 � 上海地铁的商业管理与经营：地铁商业招商方式的选择是根据地下商业物业的具体特点 来进行的，主要有三种：委托商业公司