昆明汇都国际二期项目二次提案报告.pptVIP

;;项目总体开发战略思考 ——昆明高端财富基地;承接和延伸一期的定位高度，确立二期以商务为核心的开发站位 确立项目以商业和商务开发为核心赢利模式的开发方向 在宏观环境不利的整体环境下，确立项目在安全第一、以快打慢条件下的可行性高价值开发方向 确立项目工程分期开发，销售整体考虑尽量提前实现价值的操作模式 以写字楼确立项目整体形象标高并率先启动的原则 以创新型营销模式为领跑市场的首要条件 以销售回款为主，同时开发其他融资渠道实现项目开发的可延续性 尽可能争取政府资源，打造政府形象工程的操作方向;;;产品规划 ——总体规划;用地面积：20453㎡ 容积率：7.34 总建筑面积：155202㎡ 住宅建筑面积：80202㎡ 办公用房：35000 ㎡ 地上商业面积：11000 ㎡ 地下一层商业面积15000 ㎡ 地下车库面积：15000 ㎡ 物业类型： 住宅：3栋33层 写字楼：1栋29层 商铺：高层裙楼商业 规划展望：一二三期的联系开发 为大汇都的形成确定了基础。 地面有一定高差，金汁河为地面河； 可有效利用高差营造商业双首层概念。;产品规划 ——问题发现;产品规划 ——问题解决;解决方案;;产品规划 ——商业物业问题解决;解决方案; 以负一层主题街区解决补充高端百货，达成共同提升的问题 ;负二层，以超市、家具专业市场招商 ;以定制式街区解决群楼定位与业态 ;项目资料;车行进入： 至市中心方向来车，需在红灯路口转向进入地块； 至城东区方向来车，可经由15M规划道路进入地块。 人行进入： 至市中心方向行人需通过天桥到达地块，地块周边人行进入不受限制。 ;产品规划 ——车库物业问题解决;*;*;*;*;*;产品规划 ——住宅物业问题解决;产品规划 ——住宅;产品规划 ——关于金汁河;;中国的房地产市场不能以价值判定，而只能以市场预期作为判定标准;1、最新关于银行降息 对房地产的无实质性利好，5年以上贷款无明显优惠； 国家对房地产还处于严格控制状态，对房地产的贷款将继续收缩，从严控制。 2、万科杭州降价风波 挤压房地产的利润空间，打压中小开发上； 回笼资金，收购和储备优良项目。 3、股市的参考 心里预期大于市场预期，汇金公司一出手，大家都不买股票了，大家都想买； 做价值投资理念，对接房地产的汇金公司。;不在于对中远期价值的认同， 而在于如何解决观望;传统的低开高走 传统非促销手段、低首付手段;建立在中远期 价值认同基础上的消除观望疑虑的 创新型营销手段 ;云纺成功运作模式 成功分析 建立了共同成功的模式 分解了产权、经营权、收益权，实行了价值分布认同，变复杂为简单的模式;; ;云纺的收益方式;通讯 月租费+通话费 15元的月租低了吧，但通话费是月租的几倍，我们都很清楚。 引进其它行业成功营销手法，嫁接于房地产市场。;70%房款的使用权销售+中长期30%房款陆续回收;70%房款的使用权销售;70%房款的产权销售;金马源平台资源 汇都效应与客户资源，国贸客户资源，金格百货资源 ;金格品牌价值链延伸与金马源 消费贷款+购房按揭 = 0首付概念;资源整合 ——营销创新思考;;价格定位;;营销思路：;本项目特色主题街区的商业形态，必将面临零散的经营 户，经营模式必须要符合以下3点： 1）要保证商业主题规划与经营的统一性，符合业态规划要求，保持后期持续旺热； 2）满足开发商的资金战略需求，确保回款迅速，并最大化实现商业利润； 3）在前期招商销售中，坚持实施：招商点对点，销售贯彻点对点，确保经营的有序，创造全新的营销理念和经营模式。;经营模式建议： 1）成立商业管理部，对经营户统一管理。 2）商户自主经营，并服从统一管理： A、业主或经营者的经营类别、项目必须服从统一规划，开业经营服从统一管理，对于业主提前签订服从管理保证书； B、业主自主获取租金收益，经营者自主获取经营收益，统一交纳管理费。;租售模式建议： 1）为了保证开发商的资金回笼需求，本项目商铺统一对外出售； 2）而目前由于国家政策限制，销售产权统一返租的模式不好落实，因此原则上消费者购买物业后自主招商或自主经营，但在实际操作中，我们必须提前招商，实现一对一的招商和一对一的销售，这样带租约销售会给投资者更多的收益保障，也会解决商业的统一规划问题。;核心卖点： 1）地段：占据昆明高端财富样板领地； 2）纯街铺：300米的有效延伸，我们只卖街铺！除了街铺您别无