杭州三塘房地产项目定位报告2007年.docVIP

第一部分 小户型物业概述 一、小户型定义 本报告所指的小户型物业项目，是指那些主力户型面积在70平方米以下的房地产项目，其产权在40－50年之间的商业用房，根据不同产权类型及项目定位，我们又将杭州小户型产品分为以下四大部分： 小户型公寓（包括：酒店式公寓、单身公寓、SOHO等以居住为主诉求的小户型物业产品等） 产权式酒店（主要为作为酒店对外营业，由酒店管理公司统一经营，购买者拥有产权但在一定期限内无实际使用权的小户型产品） LOFT产品（包括：LOFT办公项目与LOFT公寓项目）， 小户型办公 针对本项目规划设计，以及目前的工程进度，我们重点关注的是小户型公寓、小户型办公以及产权式酒店这三大类产品。 二、板块分布 1、板块分布 三墩板块 从目前杭州市小户型物业分布情况来看，主要集中分布在以城站火车站为中心的8公里半径城市中心圈内。 以火车城站为中心，形成8公里半径城市中心圈范围集中分布； 在城市中心商圈内，杭州小户型市场已经形成了六大集中板块（武林、黄龙、文教、滨江、湖滨及庆春城站）与一个潜力发展区（钱江新城区），以及在中心商圈外一个新兴板块（三墩板块） 杭州小户型物业聚集区多以杭州传统商务区与潜在规划区为主要依托发展而成，以及三墩板块以浙大紫金港校区为依托发展而成的。 2、板块特征： 属性/区位湖滨黄龙武林城站庆春滨江商圈 定义 依托湖滨旅游业形成的观光商业区 高端商务、商旅会展中心 城市的公共活动中心 金融街商务区与中低端商务聚集区 未形成区域核心的新兴区域 行业 特征 以西湖为核心，形成以商业、旅游观光等为聚集的产业结构 行业特征不明显，多为大型企业为主 行业呈多元化，并没有明显的特征 金融业以及日常业务与金融及物流较多关系的贸易、咨询业 以高科技产业为主的产业形态，分布在高科技产业园区内产品 特征 多为公寓产品、少量写字楼产品 高端纯商务写字楼项目与高端酒店式公寓核心区产品多为纯商务项目，目前多元化趋势逐渐显现 核心区产品同质情况严重、延伸区域出现了一些综合产品纯商务写字楼较少、酒店式公寓项目较多 价格 特征 小户型25000~30000 写字楼15000~20000 小户型12000~19000 写字楼12000~18000 小户型12000~180000 写字楼11000~16000 小户型11000~14000写字楼8000 小户型7000~8000  旅游风景区 中央商务区 公共活动区 商务产业集中区 以湖滨板块为中心的旅游风景区，地段位置优越，地处西湖旅游风景区，商务办公区域档次较高； 中央商务区是以黄龙体育馆为中心的杭州新兴高档写字办公区域，高档写字楼、酒店公寓比比皆是； 公共活动区域是以武林广场为中心传统商务集中区； 商务产业集中区是以产业为依托而新兴起的商务办公区域，代表板块是庆春城站板块、滨江板块； 小结： 1、从目前市场在售物业的价格表现来看，几大区域板块价格走势有以下的表现特征：旅游风景区 中央商务区 公共活动区 商务产业集中区。 2、不管从小户型物业的市场价格，还是市场表现，我们认为风景区物业的市场接受度高于产业及商业集中区。 三、市场供求情况 1、供求关系 2006年1-10月杭州小户型产品整体供应量为26.8万方，成交量20.4万方，供求比为0.76，整体市场还是处于供大于求状态 从月度成交量走势来看，受到宏观调控影响，形成明显的三段走势特征 当前整个杭州小户型市场处于波动期，市场月度平均交易量为1-2万方之间 图 图 上升期 下滑期 波动期 2、供应结构 居住型小户型产品是杭州小户型市场的主力产品： 居住为主诉求的小户型公寓项目成为目前市场供应的绝对主体，其比重达到79% 其次为产权式酒店，供应比重为14% LOFT与小户型办公目前市场供应较少，分别为4％、3％。 目前市场上以小户型办公为主要买点的楼盘仅有在售的美都广场，其产权为40年的商业用房。 图： 小结： 1）、小户型物业供应结构不均衡，各种物业供应比例相差较大，主要是有杭州的城市特质所决定，杭州是全国乃至全世界闻名的旅游城市，旅游产业是其重点发展的支柱产业； 2）、其产业结构的现状也是形成市场的主要原因之一，杭州以第三产业和新兴的IT业为发展的重点。 3、成交特征： 小户型公寓成交比重大，LOFT/小户型办公也具有一定的市场机会 小户型公寓交易比重最大，为52%，但占比明显低于供应， 其次为LOFT产品，其比重为19%， 而产权酒店与小户型办公产品比重比较接近，分别为15%与14% 图： 小结： 1）、小户型办公以3％的供应比重，实现了14％的成交份额 小户型办公产品的