湖州天鸿房地产综合项目前期定位汇报稿2008年.ppt

湖州项目前期定位报告;;;背景分析;目标。;目标。;本体认知 ;项目位于新区门户位置，地理位置绝佳;地块进入性好、新区道路条件优越，但目前公共交通体系有待完善;周边资源情况 自然、人文资源丰富;仁皇山区域规划配套完善;项目天然资源丰富，包括地块内水资源，以及约5万平米市政绿地。;按照地块规划条件，公建类比例较大;容积率2.5是保证项目收益的前提条件;项目在湖州属于中大规模项目;本体小结;背景分析;背景1:一开始就不同凡响的区域大盘项目;背景2：交通优势明显，但经济发展滞后;背景3： 2007年土地供应量加大，但成交量出现萎缩，市场出现拐点。 ;项目发展问题探讨;寻找高价支撑点;客户可以被引导对高层住宅有一定抗性，但也在逐渐的接受过程中;湖州高档住宅涨幅最高，对市场整体涨幅贡献较大;从市场上看，高层产品是趋势;寻找高价支撑点;仁皇山区是未来湖州中心的中心;为客户感知的价值点：发展潜力、环境、学区。;仁皇山新区;寻找高价支撑点;水资源是给项目加分优势，而非绝对优势，54542 平米市政绿地则是罕见资源;目前湖州以当地品牌为主，国内品牌开发商刚刚进入当地市场，品牌效应有待市场检验;寻找高价支撑点;项目发展机会;;;市场共性特点;金色地中海:仁皇山区域最高端的项目;户型特点： ?地下室的利用 ?多阳台、露台设计 ?多角度观景窗 ?庭院设计 ?大开间客厅 ?步入式衣橱 ;地中海风情社区;天盛花园:仁皇山目前最贵的小高层、高层产品;户型特点： ?主力户型：122三室两厅 ?全明户型设计 ?顶层送阁楼 ?南北双向阳台设计 ?阁楼连廊设计 ?阁楼大露台设计 ?空间私密性 ;华辰尊园：湖州市场目前唯一在售的中式住宅;户型特点： ?主力户型： 92-110平米 ?全明户型设计 ?入户花园设计 ?双露台设计 ?卫生间干湿分区 ?大面宽客厅设计 ?空间私密性 ;升华 公园懿品：利用升华余家漾的高端口碑有效品牌销售的成功项目;户型特点： ?主力户型： 110-130平米 ?设计子母户型 ?设计跃层 ?全明户型 ;●比较的四个高端项目中自然环境均具有独特优势，强化了项目价值； ●除产品性质不同的两个项目外，天盛花园和升华 公园懿品社区配套方面 的升级为产品增加了更多附加值； ●户型方面均有所创新，多阳台、多功能的附加体现了现在市场没有普及的人性化关怀；;未售项目比较;山水华府：以“把自然带回家”为规划特色的杭派社区;户型特点： ?主力户型： 88平米两居 116-136平米两居 ?入户花园设计 ?全明户型设计 ?紧凑型无浪费设计 ?大面宽客厅设计 ;;中义凯莱国际：以“城居文化”为概念主导的均好性产品;户型特点： ?主力户型： 90平米两居 ?下沉庭院设计 ?弧形观景窗设计 ?入户花园设计 ?阳台直接进入地下车库设计 ;在水一方：湖州市场首个利用太阳能系统的项目;户型特点： ?主力户型： 90平米两居 ?LOFT创新设计 ?入户花园设计 ?全明户型设计 ?大面宽客厅设计 ; ●比较的三个未售项目中，产品主流形式开始向小高层、高层产品过渡，预示了湖州今后小高层、高层将成为主流产品，低密度社区将更为稀缺。 ●比较的三个未售项目中，产品创新占据了主导地位，环境价值开始成为共性特征； ●这些创新型产品的后续出现，将引导湖州市场向高价格、高质量方向发展； ●由于产品还处于规划阶段，创新的执行层面还有待验证；;项目发展机会;;湖州客户共性特征：正在由初级转向成熟，客户的关注度更多地体现在价格、地段等方面;湖州虽无中产阶级，但中高端客户潜力十分可观;湖州中高端客户写真;湖州中端客户写真;客户与本体劣势和限制条件对位总结;项目发展机会;从城市角度理解客户——追求一种安逸、舒适、闲散的生活状态;项目发展机会;项目定位导出;湖州景致国际居住示范区; 深度挖掘：尽可能多的满足中高端客户需求，力求在产品上、居住舒适度上更多的满足他们的需求 扩大客户层：项目是大规模盘，在三线市场上为规避风险，要扩大客户层;项目客户定位;客户需求描述——;规划理念实践： 基本动作：打造一个极致景观 具有品质感的，体现在中式的园林景观、亲水系统、道路的生活性设计、非营利业态等 对应客户特征：他们是享受生活的，内敛的;中式元素;非营利业态;亲水平台的打造;园林延伸到建筑;园林延伸到建筑;简约、现代的立面风格;;会所入户;必要动作2：产品多样化;必要动作2：产品多样化;必要动作2：产品多样化;;地板采暖系统：户内配置地板采暖系统（部分）； 给水系统：配置为PPR管材给水系统，二次给水为变频给水系统； 排水系统：排水系统配置为UP