武汉世联万科小户豪宅实践114814606.pptVIP

万科豪宅小户的实践;P（2007）026号地块（占地1.2万㎡，容积率2.98，建面3.61万㎡ ）;万科圆方·看得见的鸡鸣狗叫;别无出路，唯有豪宅！;圆方是否具备 一个豪宅的内核？;;;王家墩CBD辐射区;市场 背景;城市豪宅的房地产价值体系;营销策略;代言城市3.0，定义汉口未来；跳出唐家墩，重新定位为汉口西北湖豪宅区高端楼盘，抢占大武汉高端客户。;V24公寓概念的成功推出，提高了客户关注度；产品发布会高调亮相，将意向客户对项目预期推至顶点。;将销售现场与空中会所合二为一，设计感十足的公共空间和绝对可以炫耀的配置使现场有强烈的感染力。;价格杠杆;明星——南向房源 高举高打，提升项目整体品质感，带动整盘销售 现金牛——北向房源 保证资金快速回流，最快速度重新打响市场 婴儿——东西向房源 可租可住，根据市场情况弹性定价，在南向产品带动项目价格提升情况下，借势提高销售竞争力，保证项目合理价格和销量。;;入市：起、借、造，三势合一树概念品牌;52个网点易拉宝摆放 银行客户员工短信 网络PPT、邀请函;;持销：享万科+圆方品牌红利，大树底下好乘凉;合理安排推广节奏与渠道选择，在有效成本控制前提下，市场热情持续不减。;销售套数508套;2010 圆方再度起航;2010年圆方剩余房源去化期间，与本案形成直接竞争的项目为万达菱角湖购物广场住宅和公寓，其它项目对本案的竞争相对较弱。;4月底，万达菱角湖广场将有2000套住宅、440套公寓产品相继入市，圆方将与其展开全面竞争，同时，航天双城4月份也有大量新产品入市，市场竞争明显加剧。;;求同存异——把握客户需求，利用价格杠杆去化不同产品;求同存异;差异化战略;新品包装;包装三招—新画面，青出于蓝而胜于蓝;新品包装;第三招 新服务 组织案场进行销售技巧总结 在前期基础上优化流程 根据客户喜好调整下午茶品类;品牌联盟;体验营销;体验营销;2010年1~4月，圆方保持热销，价格一路攀升，清盘在即。;4月14日房产新政出台;新政影响;新政前保持了每周约100组客户上门、成交10套以上，新政后一周政策作用开始显现，下滑到每周不到50组客户上门，成交趋近于零。;圆方??路;圆方思路;圆方思路;圆方思路;项目;5月，圆方淡市不淡，均价再创新高，成功挺进30套尾盘。;;谢谢！