泰安泰豪名城项目的整合营销策划案.ppt

;针对本案的发展，我们首先进行目标问题的梳理。以期实现对于项目的物业发展及营销策略做出详细的论证与建议。;问题1：我们是谁？ 项目信息;约13.8万㎡商住复合体项目;问题2：我们在哪？ 市场分析;我们在哪？;我们在中国;加 息 政策时间：2010年10月20日到2011年4月6日 内容：金融危机后，央行自去年10月份以来：10月20日、12月26日、2月9日、4月6日，先后4次上调存贷款利率，5年以上贷款利率上调至6.80%。? 影响：4次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强，消费者房地产投资比例将受到严重影响。而受加息影响的不只是购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力以及信贷收紧环境下的资金紧缺。;差异化信贷 政策时间：2010年4月起 内容：中国人民银行、中国银监会2010年4月再次下发通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍。三套房不予放贷。 影响：新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。提高二套房贷款首付和利率，三套房不放贷，将会抑制非刚性购房需求，减少投资性购房。;央行六次上调存款准备金率 出台时间：11年1月14日-11年6月20日 内容：央行从6月20日起，上调存款类金融机构的人民币存款准备金率0.5个百分点至21.5％，这也是今年第4次上调准备金率。此次调整后，普通存款类金融机构将执行21.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。 影响：此次上调目的是加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。存款准备金率的上调抑制了各银行商品房贷款额度，增大购房者贷款门槛。 ;经济形势; 2010年全国CPI不断拉高，从7月起超过3%的警戒线，2011年6月国家统计局宣布，5月CPI同比上涨5.5%，创34个月以来新高。CPI的居高不下导致了通货膨胀的产生，大量资金流入固定资本市场和流通市场。 ;综上所述，针对2010年以来的房地产市场，国家出台了一系列调控政策，目的是来抑制房价过快上涨、打击市场投机行为、解决低收入阶层住房问题。但是对于以刚性需求为主的商品房市场环境而言，调控的直接影响或可忽略不计。可总结为： 1、面向刚性需求的产品，房价并非高不可攀。 2、刚性需求非投机性需求，并且中低收入阶层所占比例有限。 3、保障性住房建设迟缓和购买规则存在不确定因素。 4、一房一价实施雷声大雨点小。 5、通膨压力的加大，促使房产成为投资的重要选择对象。; 综上而言，宏观政策的目的在于稳定房价，平抑房价，打击投机行为和规范市场运作。对于本案而言，宏观环境的影响是与其他开发企业和竞争项目所同时面对。在研读政策的前提下，做到高效、规范运作，从产品品质、产品定位、营销手段三方面来比拼，以期取得合理利润，才是本案成功开发的根本。;我们在哪？;; 中心城区形成“一主、一副”的空间布局结构。一主为主城即泰城，一副为南部新城。 主城规划形成“一个中心，两轴两带，六大组团，六条绿带”的空间结构。;房地产行业发展成熟，形成鲜明的板块划分布，各版块产品供应形式丰富，购房者可选择区域范围较大，且对于区域认可度有明显划分。;2007—2010年总投资(亿元);2007—2010年商品房销售额（亿元）;以上信息、数据来源于泰安市规划局及泰安市住宅与信息网。 综上所述，本案所处的宏观市场环境可总结为： 1、泰安市城市发展及未来人口平稳，对于房地产市场需求量不会有大的提升空间。 2、城市功能规划完备，本案所属东部区域将成为泰安城市发展重点区域之一。 3、房地产供应方面存量大，而且每年新开工建设项目增速快，呈逐年上升的趋势。市场将长期处于供大于求的状态下。 4、居民购买力旺盛，1-5月份泰安市主城区平均成交量在350套左右。; 从泰安城市发展以及房地产宏观走势来看，本案现阶段开发具备了“天时、地利”的条件。但是，尚不足于明确本案的发展方向，接下来从本案所属区域横、纵两方面出发，做一次市场竞争项目的摸底。;我们在哪？;东岳大街作为贯穿泰安东西两城的城市中轴主干道，占尽泰安城市中心位置的板块优势，一直以来成为众开发商们的“兵家必争之地”，在见证城市生活的同时也成为泰城城建发展的主要窗口板块。;项目名称;新兴园作为泰安西部比较有代表性的中高档品质楼盘，销售去化速度合理，客群固定，营销包装体系完善。;银座城市广场作为早起的高层住宅项目，凭借