郑州龙湖镇正力置业牡项目市场研究报告.doc

龙湖镇正力置业项目 市场研究报告 河南置信房地产营销策划有限公司 2008.7 目 录 一、郑州市经济发展环境分析 5 1.1经济环境 5 1.1.1郑州城市及经济发展现状、目标 5 1.1.2郑州固定资产投资及房地产开发投资 7 1.1.3郑州产业结构及增长比率 9 1.1.4郑州进出口额及增长 9 1.1.5郑州人口、人口增长、人均可支配收入及人均住房面积 10 1.1.6郑州经济发展与房价 11 1.2城市规划概况 12 1.2.1城市规划范围、规模及发展方向 12 1.2.2城市规划格局 13 1.2.3城市交通规划 15 1.3政策环境 16 1.3.1三房对接 16 1.3.2“9.27新政” 17 1.3.3“加息”、上调存款准备金率 17 1.3.4“物权”受法律保护 18 1.3.5打击屯地 19 1.4郑州经济环境小结 20 二、郑州房地产市场分析 20 2.1、土地供应情况 20 2.1.1、供应总量逐年上升 20 2.2、郑州商品房供销情况分析 21 2.2.1、近几年郑州房地产市场商品房供销分析 21 2.2.2、2007年郑州房地产市场情况 22 2.2.3、2008年1-5月郑州房地产市场情况 23 2.3、郑州商品房价格走势 24 2.3.1、近几年郑州商品房价格走势 24 2.3.2、2007年郑州商品房价格走势 25 2.3.3、2008年1-5月郑州商品房价格走势 25 2.4、郑州2008-2012年住房建设规划 26 2.5、郑州房地产市场小结 26 三、区域规划及发展研究 27 3.1龙湖简介 27 3.2龙湖镇交通状况 27 3.3龙湖镇规划 28 3.3.1总体规划 28 3.3.2空间布局结构 28 3.3.3五大园区 29 3.3.4交通路网状况 30 3.4郑州至龙湖的交通现状 31 3.5龙湖镇对郑州的战略位置 31 3.6龙湖区域发展小结 32 四、区域住宅市场调研分析 32 4.1区域分析说明 32 4.2市场总体特征 32 4.3龙湖主要在售项目分析 33 4.3.1位置分布 33 4.3.2在售项目规模 34 4.3.3产品特征 35 4.3.4价格特征 36 4.3.5小区内部景观特征 38 4.3.6小区内部配套和物业管理 39 4.3.7销售情况和营销推广 40 4.3.8潜在市场主要产品供应 41 4.4客户需求分析 42 4.4.1客户背景 42 4.4.2需求特征 43 4.5龙湖区域市场分析小结 44 五、借鉴案例分析 45 5.1远大理想城 45 5.1.1项目简介 45 5.1.2项目基本数据 46 5.1.3小区内部规划 46 5.1.4充满西班牙风情的外立面风格 47 5.1.5已规划产品组合 47 5.1.6洋房户型附图 48 5.1.7开发节奏及销售情况 49 5.1.8营销推广活动 49 5.1.9本案可借鉴之处 51 5.2托斯卡纳 51 5.2.1项目规划 51 5.2.2项目基本数据 52 5.2.3项目开发思路 52 5.2.4投放时间 52 5.2.5价格和销售阶段 52 5.2.6产品配套和景观 52 5.2.7产品卖点 53 5.2.8项目评析 54 5.2.9本案可借鉴之处 54 5.3普罗旺世 55 5.3.1项目简介 55 5.3.2基本数据 56 5.3.3开发思路 56 5.3.4开发节奏 56 5.3.5推广诉求 56 5.3.6系列活动 57 5.3.7项目配套 58 5.3.8项目评价 59 5.3.9本案可借鉴之处 59 六、市场研究结论 60 一、郑州市经济发展环境分析 1.1经济环境 1.1.1郑州城市及经济发展现状、目标 郑州地处中华腹地，九州之中，十省通衢7446.2平方公里，市区面积1010.3平方公里，其中建成区面积294平方公里。中心城区,新铺设城市排水管道387公里，新扩建城市道路长度21公里，面积66万平方米。市域城镇体系规划即郑州市域行政辖区，包括郑州市中心城区、上街区和荥阳、巩义、新郑、新密、登封、中牟五市一县所辖范围。 在空间结构方面，郑州可以简单概括为：一心四城、两轴一带及网络化城镇体系。“一心”即郑州都市区，包括郑州市中心城区、上街-荥阳组团、中牟组团和航空港组团；“四城”指巩义、新郑、新密、登封4个中等城市；“两轴”是城市东西、南北向的城镇发展轴线，其中，东西向轴线沿连霍高速公路、陇海铁路线，由中牟组团、郑州市中心城区、上街-荥阳组团、巩义市共同构成，南北向轴线沿京珠高速公路、京广铁路，由郑州市中心城区、航空港组团、新郑市共同构成；“一带”是指沿省级交通干线，由登封市、新密市和新郑市共同构成的城镇发展带。 郑州在全国经济发