“锦绣花园”营销方为案.docVIP

奥顿地产“锦绣花园”项目营销方案 2009年5月23日 项目篇 一、项目综合分析 （一）项目概况： ● 项目地块位于北环路和解放西路之间、西临西环路。 ● 商品住宅总建筑面积：41994.55平方米。 ● 绿化率：30%. ● 容积率：1.6. （二）项目解析： ● 位置一般、商业比较滞后、生活环境尚好，有较为便利的交通。 ● 纯多层住宅，符合当地市场，商住完全分离。 ● 项目周边有一定的配套基础。 ● 自然条件还是比较好、居住空气也较好。 （三）项目机遇： ● 快速发展的庆阳房地产市场。开发的快速升温和楼价的攀升使得市场需求激增； ● 城市发展方向带来的契机。城市重心的南移，生活外移，生态环境资源的抢夺，带来一定的市场机会； ● 中低端住宅市场的广阔前景。一个城市不可缺少中端水平的生活物业，有一定量的市场空白，值得期待。 ● 目前庆阳城市发展较为滞后。此类型物业的市场有较大需求。 (四) 项目区位分析： 1.项目地处城市规划的北部新区接壤位置，处于城市扩张的前沿地带，在一定程度上既扮演了城市扩张的先锋角色，随着城市进程的发展、这里也必将成为一个以西环路为轴线的城市新区。 2.项目地处西峰老城区西部，西峰城区西高东低，西部为西峰城区最高点，西部为西峰城区的水源地、制高点，是西峰的无污染居住地带。 (五) 项目交通分析 项目正面毗邻西峰最宽的城市主干道西环路，已被市政工程确定扩建成50米宽景观大道，项目同时毗邻高速路的进出口，并且与规划中的火车站相距不过数百米，交通优势无与伦比。 (六) 项目周边配套分析 本项目毗邻规划中的火车站、高速路出口、北湖公园、农贸市场、汽车站等生活配套设施等，步行均在几分钟可到达。项目自身配套幼儿园的建设更是方便了对于孩子的启蒙教育。 (七) 项目前景分析 1. 城市中心扩张的发展方向在此； 2. 不可再生的都市稀缺资源会造成地价的不断上涨； 3. 生态花园社区：高绿化率、低容积率，户型方正实用、结构紧凑合理。 4. 城市西部片区中轴线，交通便捷； 二、物业发展计划 （一）规划设计： 一个项目成败的70％在于前期策划。前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念,其实全都在规划设计方案里体现出来。从房地产营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。 规划的中心思想就是要建立一个布局合理、采光充沛、通风良好、道路流畅、绿化环境优美的住宅小区。而且规划必须兼顾户型的设计，建筑风格的协调一致， 公建配套的设置，与自然环境的和谐统一，契合未来发展潮流等因素。项目规划不仅仅盯在户型设计、物业形态等基本动作层面上，更要在配套、生活方式等方面下功夫。尤其在社区配套、小区入口、会所、中心景观园林等、形成核心竞争力和具有鲜明个性的主题。 （二）园林设计： （1）小区绿化率要高，园林首要的特征是绿化。 （2）聘请专业的园林设计公司进行园林规划设计，而决不是找一家绿化工程公司种些花草树木就可以的； （3）园林规划设计必须与小区建筑规划同步进行，二者兼顾。 （三）户型设计：必须做好“通”、“透”工作。 同时好房型讲求住宅内部使用功能区分明确：公共活动区、私密休息区、辅助区之间都有较明显的划分，各自有专门的使用功能，动静有别，设计成真正实用的经济型三居室亲情住宅。 公共活动区：供起居交流用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。 私密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房等。 辅助区：对以上两部分区域功能起辅助作用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。 （1）动静分区 客厅、餐厅、厨房等需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧， 因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。 （2）公私分区 家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室与客厅、餐厅等进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。 （3）主次分区 买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间。 （4）干湿分区 厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。 （四）户型建议的基础：1、户型丰富以2、亲景性重视利用好人造的景观资源作为卖点，重视景观视野建筑均好性3、针对项目的热销户型均都是户