中原地产深圳市珠光为花半里营销策略案.ppt

珠光·花半里营销策略案 入市时机 推售思路 项目特点 产品具有权威竞争力 规模较小,销售周期较短 前期形象已展示,并积累了大量客户群(以本地为主) 本地客户除价格外,非常关注产品 入市初期片区内仅限二手物业的竞争 推售策略 营销推广执行计划 营销推广 营销推广 优质出世 树立品牌 蓄客与开盘 能接受项目价格，一定会购房的客户有多少？ 客户积累及梳理 客户积累、梳理操作方式 客户积累、梳理操作方式 开盘方法 开盘方法 第一阶段 第一阶段 科技园的分展场和视频广场宣传 高性价比 产品核心 体现花半里全新的品牌形象 成立花半里——中原二三级专案组，全面启动中原南山 福田、罗湖客户网络资源 媒体推广配合 口碑拔升 针对促销 第三阶段 价格策略 均价制定 定价原则 定价方法 比较法初步定价 评分系统权威性设计 运用市场比较法试算得出的本项目均价约为 项目目标客户价格接受度研判 价格表说明(基于8700元/平方米的市场均价制定) 价格表制作思考 价格表调控策略——产品价值分析 价格表制作过程 价格表调控策略 价格表调控策略 价格表调控策略 价格表调控策略 价格表调控策略 注：根据本项目的特点，各项的差异化相对较大。对于两栋楼，二号楼与一号楼的综合素质相近 价格表调控策略 价格表调控策略 价格表调控策略 价格表调控策略 价格表调控策略 价格表调控策略 价格表调控策略 价格表调控策略 价格表调控策略 价格表调控策略 价格表调控策略 价格表调控策略 价格表的审核 价格表的审核 价格表的审核 价格表的审核 价格表的审核 价格表的审核 价格表的审核 价格-推广回顾 推广费用初步预算 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 保证发展商利益最大化(经济品牌) 充份尊重市场现状及条件 满足发展商阶段性销售计划及资金回笼目标 最大体现项目定位内在价值 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二级市场楼盘比较法 中原资源增值修正 潜在客户购买心理检测 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. ? 档次相当 桑泰丹华 天地峰景 城市假日 名家富居 ? 定位相似 ? 区位相近 ? 客户相近 参考楼盘选择 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 为了更客观及理性地表达项目价值, 我们在以经验为依据的评分环节上增加了权威性设计：邀请中原公司所有权威部门、竞争项目总监以上人士进行综合评分，并运用科学的方法进行加权平均，以期达到均价制定的真实、科学、客观，给发展商提供一个有说服力的均价系统。 评分部门如下： 中原名家富居项目销售经理 中原研究部经理 中原珠光花半里项目总监 中原事业部总经理 中原桑泰丹华销售经理 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 比较法定价系统 注:桑泰丹华\名家富居按照目前成交最终实收均价比较, 天地峰景和城市假日按照目前三级市场最新放盘价格比较 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 均价 ＝∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a～d) ＝8300元/平方米(取整) Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目目标客户延伸到南山其他区域为主,同时辐射深