合肥政务区御龙湾项的目营销战略报告.ppt

合肥政务区御龙湾项目营销战略报告;前言: 本项目发展战略思路围绕开发商目标: 项目利润最大化 达成开发商销售经营目标的实现，并实现目标均价渐进式超越 项目品牌实现 如何实现: 基于战略的层面，要对后期营销具有指导意义。 基于目前已确定的开发计划,项目发展方向性要明确，要有清晰的主线，思考角度主要围绕市场如何界定、项目如何定位、形象如何提升、销售攻略与营销推广实施如何发力。;星彦认为： 08年下半年，合肥市房地产市场竞争加剧升级，正式迎来营销战国时代。具体表现为： 1、房地产营销升级为综合实力品牌之争； 2、项目营销上升为片区竞争、区域竞争、板块竞争； 3、在宏观调控大背景下，跑赢同行比跑赢市场更重要；现金流比实现高利润率更重要。这将成为08年下半年乃至09年的主旋律.;报告需要解决的三大问题 ;我们要达成的三大目标 ;报告整体思路与3W策略路径： ;实现本案 销售价格 三重标杆;包河、蜀山、新站 占据08年前五月供应与去化前三甲;包河区前五月总推盘量为460.7万平米，位居榜首，蜀山区以346.47万平米位列次席，新站区以217.36万平米排名第三，政务区总供应量为75.07万平米； 包河区与政务区供应面积基本平稳，新站、蜀山波动较大，且有下滑趋势；;08年1-5月去化量;08年1-5月价格走势;;政务区兵团：;望江路兵团：;大蜀山兵团：;据不完全统计: 一至两年内，政务区各项目的推盘量超过200万平方米，推售时间相当，项目体量相当，并且产品同质化明显。 望江路板块，竞争激烈，超150万推盘量，且都为品牌发展商，产品类型多样 （多层洋房、小高层、高层），面积区间明晰（75-270平米）。 马鞍山路板块，08年相对平稳，较07年比较，热度明显下降（新推盘量少，产品单一），销售压力将增剧。;小结1： 据不完全统计，08年政务区、望江路、马鞍山路等板块的总推盘量将近 400万平方米，主力户型集中于中小户型。 御龙湾面临同质产品的最密集上市，面临着前所未有的竞争和市场压力 已经或预计将会在御龙湾之前上市的竞争项目有：幸福里、学府名都、光明世家、太阳海岸、中央天骏、九重锦等。 预计将会紧随御龙湾之后上市的竞争项目有：万科项目、旭海花园、国贸天域、西山银杏、印象西湖等 御龙湾面临着“围追堵截”的竞争格局。;小结2： 御龙湾面临着来自望江路板块、马鞍山路板块、蜀山板块的激烈竞争； 御龙湾面临着来自区域内在售同质项目的竞争，如：岸上玫瑰、宋都西湖花园、三盛颐景园、国际丽晶城、国建香榭水都等品质楼盘的竞争； 政务区市场，已成硝烟弥漫、强敌环绕之势。 ;研究高端项目，必须寻找发力点：;地段优势： 24万㎡高端居住区，地处一环内，紧邻南淝河，配套成熟； 品牌优势：力高（中国），全力打造合肥高端楼盘典范； 品质优势：营销投入高，现场展示充分，差异化明晰；;三大优势尽揽胜机，摆脱区域内竞争； 将自身置身城市核心豪宅区，热炒RBD概念； 操作手法： 外 直接将项目置身城市核心区 借力坝上街区域改造，热炒区域未来 依托包河公园资源，放大景观居住 多种途径发力，热炒RBD概念，拔高投资前景 内 豪华样板房 精装营销中心 示范园林;高举高打，营造巅峰生活方式 推盘紧锣密鼓，价格一路飙升 一期 先锋 二期 巅峰 三期 层峰 …… 营销推广立体有效： 户外 报纸 活动 营造超高媒体曝光率和市场影响力;绿地海顿公馆 马鞍山路板块60万平米超大社区 住宅、写字楼（赢海）、商业街（饕界）;活动制胜，客户营销，效果非凡;媒体立足滨湖前站，以项目实际品质说话 单期发售前，报纸媒体加剧 绿地客户资源经营，赢得市场；;绿城·百合公寓 占地面积约148亩，总建筑面积约25万平方米 产品：均为130平米以上单位，140-150平米三房， 畅销户型，130-140平米单位 项目通过示范园林与工法样板房展示，让客户直接 体验项目品质、施工流程、设备材料，外墙干挂巴 西花岗岩，在合肥尚属首次；;营销推广以产品线展开，工法样板房、示范园林； 生活气息浓郁的促销活动丰富，充分挖掘客户资源；;华润澜溪镇——大蜀山下豪宅项目 自身资源绝佳，市场口碑与销售业绩俱佳 建筑面积20.2万平方米，第一期推出九幢景观洋房，第二期为小高层及高层；主力户型为三房、四房两厅两卫，面积主要在133~150平方米之间。 紧邻500万平米自然森林，15万平米人工湖，稀缺的自然资源，带给澜溪镇独特价值。;推售节奏： 一期，05年12月开盘，均价4200 二期，06年10月开盘，均价4800 三期，07年01月开盘，均价5200 去化率：500套/年;产品推介会——名人效应，邀请央视《对话》节目主持人，陈伟鸿“对话澜溪镇” 法国欧博