逸品香山项目8、9地块营销策略思路2010年.pptVIP

2010年度逸品香山 8、9#地块营销策略思路 市内核心客户分布图 分段、针对性突破客户 1、以别墅提升项目形象，形成项目推广的转折点； 2、以低密舒居产品，对“高品居住”性能的有力实证； 3、 以鑫苑洋房符号，强化产品的完美“历炼和成熟”； 4、丰富和拉升逸品香山的产品线，带动其他产品的推售进度。 以别墅为破局点， 以点带面，顺势而为 ! 主推广语 鑫苑洋房，别墅的另一种表情 鑫苑洋房：将鑫苑洋房作为一个标识， 成为一种高端居住的代言； ① 别墅：将鑫苑洋房与别墅直接对话，提升项目形象； ② 另一种表情：将鑫苑洋房归纳为别墅的一种； ③ 渠道制导：精准渠道，对位营销 一、渠道营销出发点： 一期余货约400套，体量不大，客户也很清晰，只要重点深挖金水区中高端客户、周边地缘客户及部分地市客户即可。 项目运作目标要求利润最大化，把握精准渠道（把营销费用在刀刃上），精简成本利润自然提升。 二、渠道主张： 把握项目四类核心客户，精准拦截，强势突破： 金水及惠济区工作/生活有钱人（花园路沿线专业市场老板、科技市场业主、周边政府官员、早期高端社区业主、花园路/北环/经三路白领） 鑫苑老业主 地市客户（新乡、焦作为主） 有车一族（目标客户普遍共性） 客户分类 精准营销 花园路 北环 金水路 连霍高速 东风路 农业路 五大渠道，对位营销 渠道一：DM直邮。 （控制成本，只指目标人群） 与邮政局合作，特制DM单页，直投至目标小区、家属院、企事业单位。 客户凭信函及有效证件，到逸品香山看房，可精美礼品一份（如汽车四件套） 渠道二：派单扫楼 （节约成本，只指目标小区） 每个置业顾问负责2个区域，每个点安排1-2个派单员，派单员统一培训后由各自置业顾问全权跟进、统筹、监督、并制定派单任务，派单员带来的客户直接归属该置业顾问接待（以盖章单页为凭）。 渠道三：户外广告拦截 （精简成本，只指竞争对手） 利用道旗广告，户外广告，候车亭广告，以及品质感强，个性鲜明的导示系统，拦截主要竞争对手的客户眼球。 渠道四：深度挖掘鑫苑老业主资源。（压缩成本，挖掘自身优势资源） 推出鑫苑老业主实名制卡，鑫苑老业主购买香山有一定优惠。（可通过调整价格的手段抵消） 渠道五：强势突破地市客户及私家车主（节省成本，挖掘重要目标客户资源） 在郑州高速路口发放逸品香山高速地图；在项目附近加油站发放加油卡，到访楼盘有礼！扩大到访量，挖掘目标客户。 完善细节，满意度提升 细节一：完善业主出行交通系统 尽快促使公交延伸到香山附近。或增设周末业主班车，方便看房及业主出行。 细节二：挖掘附近的基础教育资源，强化配套说辞。 细节三：项目绿化品质升级。（适度增加一些常绿植物） 细节四：物业服务品质公开承诺，展示物业优质服务照片。 细节五：供暖承诺及落实。 细节六：售楼处的软硬件包装升级。 细节七：样板房的“生活情境化处理”。 核心点： 弱化售卖功能 强化感观体验 弱化售卖功能，突出温馨软性服务和个性化细节体验…… 在售楼部基本功能上增加生活情态的展示：营造真实的场 景，将售楼部纯粹功利性的售卖成分降到最低。取而代之 的是音乐、吧台、红酒、咖啡、各色饮品以及项目热情的 高品质服务。让客户流连忘返间，售楼处达到了高朋满座 的热闹人气 弱化售卖功能，让客户“慢”下来 细节六：售楼处的软硬件包装升级 各个地方都布满生活的痕迹。洗菜盆里的蔬菜、冰箱里饮品、橱柜上各种调味品、漂 亮的餐具…… 对女性的打击重点可以放在衣帽间和卫生 间。衣帽间要挂上女装、鞋、包、丝巾等。用 Gucci、LV、爱马仕等A货，刺激女 对奢侈品的敏感神经。 细节七：样板房的“生活情景化处理” 附件二：逸品香山项目营销现状回顾 项目市场竞争环境分析 成交客户情况梳理 天伦优山美地 6.7万㎡（一期建成区） 1 华亭溪谷 8434㎡ 2 甲六院 9970㎡ 3 4 思念果岭山水 39672㎡ 5 清华亿江南 81917㎡ 7 6 怡丰森林湖 24590㎡ 建业金洼村项目 约40万㎡（425亩） 本 案 6 7 4 5 1 2 3 备注： 在售项目 明年将推出的项目 面积表示可售面积 【逸品香山】北区主要竞争对手分布： 建筑面积 50万㎡（占地600亩） 联排：190.75㎡—224.54㎡ 公寓：38-51㎡ 两房：85—102㎡， 三房：122-149㎡ 四房：158-199㎡ 联排 花园洋房 地段：双向八车道——天河路北段， 配套：社区内自建生活配套齐全； 建筑：纯西班牙风格人文社区，展现贵族品质； 现房：建筑外立面及部分景观已现； 物管